アパートやマンションなどの物件管理をしている方にとって悩みどころなのが、空室問題。部屋数に対して空室が目立ってくると、家賃収入の減少や経営悪化などが懸念となるでしょう。本記事では、おすすめの空室対策を紹介。いくつか方法をピックアップしてみたので、空室対策の参考にしてみてください。
空室の原因は？
空室が生じる原因は、建物の老朽化や住みにくさ、設備の不十分さなどさまざまな理由が考えられます。物件によっては、空室となっている原因が複数あるかもしれません。では、具体的にどのような要因が空室の原因となっているのか代表例を紹介します。
建物の見栄えが悪い
空室が目立つ原因の1つは、建物の見栄えの悪さです。とくに中古物件にありがちなのが、外壁劣化に伴う見栄えの悪さ。外壁塗装が剥がれていたり、大きなひび割れがあったりすると、内見者によっては「住みたくないなあ」と感じやすくなります。
さらに建物の見栄えの悪さは、「メンテナンスが徹底されていないのではないか」と不信感を抱きやすいです。
第一印象が重要といわれていますが、物件の場合も例外ではないといえるでしょう。
内見の印象が悪い
内見者が多く訪れるにもかかわらず空室が埋まらない場合は、内見の印象が悪い可能性があります。例えば部屋が汚れきっていたり、廊下や階段、ゴミ捨て場、共有スペースなどが汚れていたりすると、入居者にとっては印象が悪いです。
物件によっては、入居者が増えないどころか退去者が続出しているかもしれません。
少しでも多くの入居者を集めるためには、内装部分をしっかり掃除し清潔感をキープさせることが重要です。
立地が悪い
もし入居者がなかなか集まらない場合は、立地の悪さが原因かもしれません。例えば最寄の駅からの距離が遠すぎたり、周辺に生活環境施設がなかったりすると、どんなに居心地のよい住まいであっても入居者は集まりにくいでしょう。
家賃設定が適切ではない
入居者が集まりにくい場合は、家賃設定が適切ではない可能性も考えられます。例えば周辺地域の家賃と比べて高額になっていると、人によっては「生活が苦しくなるかも」と感じてしまうかもしれません。
反対に安すぎた場合は、「訳あり物件かも」と不信感を募らせやすいです。
もし周辺物件の家賃相場と比較し問題がある場合は、家賃設定を見直す必要があります。
ニーズが合っていない
空室が埋まりにくい原因は、ニーズに合っていない可能性も考えられます。
例えば家族連れが多いエリアに物件を構えていた場合は間取りが小さいと住みにくさを感じてしまったり、学生が多く住むエリアだと家賃の高さを理由に入居を避けたりというようなことがあるかもしれません。
なかなか人が集まらない場合は、地域のニーズに合った物件かどうかチェックすることが必要です。
物件紹介に問題がある
入居者を集めるために、WEBサイトや広告、ポータルサイトなどで入居者募集をしている方もいることでしょう。しかし積極的に入居者募集をしているにもかかわらず人が集まらない場合は、物件紹介に問題がある可能性があります。
例えば部屋の詳細が不十分であったり、見にくいコンテンツであったりすると物件のよさがつたわずスルーされてしまうかもしれません。
もし積極的に入居者募集をしているのに成果が出せない際は、掲載内容に問題がないか見直すことが必要です。
近隣トラブルが頻繁に起こる
空室が埋まらない原因には、近隣トラブルも考えられます。例えば騒音を発する住民がいたり、常に住民とトラブルを起こしている方がいたりすると、入居者によっては自然と避けようとするでしょう。
問題が深刻化すれば入居者不足のみならず、退去者の続出にもつながりかねません。
おすすめの空室対策アイデア14選
空室問題の原因は把握できたものの、どのように空室を埋めるべきなのか対策で苦戦している方もいることでしょう。ここからは、おすすめの空室対策を紹介します。まだ試していない施策があれば、ぜひ今後の空室対策に役立ててみてください。
1. 入居者募集に力を入れる
物件の空室を埋めるためには、入居者募集に力を入れることが必要です。どんなに魅力的な物件であっても、入居者募集を怠ってしまうと人を集めるのは難しいでしょう。チラシやパンフレット、WEBサイトやWEB広告、SNSなどさまざまな媒体を使って積極的に物件の宣伝をしてみてください。
2. 掲載情報の質を高くする
賃貸物件を探している人は、どのような物件があるのか詳しく知りたい方がほとんどです。しかしチラシやサイトなどに掲載されている物件情報が少ないと、具体的な暮らしのイメージが掴めず別の物件を探してしまうかもしれません。
せっかく物件情報を知ったにもかかわらず、スルーされてしまうのはもったいないです。
物件の外観や内装、間取り、設備、アクセス情報、周辺の環境など入居者が知りたい情報をまとめ掲載コンテンツの質を高めましょう。
3. 初期費用や家賃の値下げをしてみる
もし周辺の物件と比較して家賃が高い場合は、金額設定を見直し安くするのがおすすめです。敷金や礼金なども同様に高すぎる場合は、価格の値下げを検討した方がよいでしょう。
ただし、これらの価格を低くする際は下げ過ぎに注意が必要です。価格を下げ過ぎてしまうと収入の減少にもつながりやすくなります。
価格を下げる際は、周辺の物件市場の相場を把握してから慎重に行いましょう。
4. 物件のニーズを増やしてみる
空室対策には、物件のニーズを増やすのも有効です。例えばペット可の物件にしたり、ルームシェアができる部屋を増やしたりするなど、ニーズを増やすことで入居者が集まりやすくなります。
しかし物件のニーズを増やした結果、思わぬトラブルが発生することも考慮に入れなければなりません。例えばペット可の部屋を増やした結果、周辺住民から騒音や臭いのクレームを受ける可能性があります。
もしニーズの増加によって物件の環境が変わる可能性がある場合は、近隣住民に事前にアナウンスを行い施策実行に問題がないかチェックしましょう。
5. リフォームする
建物の見栄えの悪さや部屋の住みにくさを理由に空室が目立つ場合は、リフォームするのもおすすめです。外壁塗装や屋根の修繕、部屋のリフォーム、水回りの修繕などを行うことによって快適な住まいにできます。
ただしリフォームをする際は修繕コストがかかるため、事前に予算や費用について考えなければなりません。リフォームをする際は、無理しない範囲で修繕プランを練るようにしましょう。
6. 物件設備をメンテナンスする
入居者を長く住まわせるためには、物件設備のメンテナンスは欠かせません。共有スペースの掃除はもちろんのこと、照明やエレベーター、空調などを整備することによって住民にとっては快適な暮らしがしやすくなります。
メンテナンスの怠りは建物や設備の劣化のみならず退去者増加の要因にもなりやすいので、物件設備の管理はしっかりしましょう。
7. 設備環境を充実させる
空室対策には、設備環境を充実させることも有効です。例えばセキュリティー対策のためにオートロック機能のあるドアを設置したり、Wi-Fiの導入でネット環境を整えたり、ユニットバスを取り入れてみたりと、設備環境を充実させることで快適な暮らしがしやすくなります。
ただし、ターゲット層によって求めている設備環境が異なるので事前のリサーチが欠かせません。アンケートや口コミなどでターゲット層がどのような設備環境を求めているのか調査した上で導入を検討してみてください。
8. フリーレントを導入する
フリーレントとは、家賃が一定期間無料になる物件のことです。数週間または数ヵ月家賃が免除されることによって、顧客は契約がしやすくなります。入居時は引っ越し費用がかかったり、二重家賃が発生したりと何かとコストがかかりやすいタイミングなので、フリーレントがあると入居者はありがたいでしょう。
ただしフリーレントを導入する際は、管理費や共益費の自己負担や解約のしやすさなどのデメリットもあるので注意が必要です。
とくに短期解約を懸念視している方は短期違約金を設定するとよいでしょう。短期違約金を設定することによって短期間での退去を予防できます。
フリーレントを導入する際は、メリットはもちろんのこと、デメリットも考慮した上で対策を練ってみてください。
9. ホームステージングをしてみる
ホームステージングとは、物件室内にあらかじめ家具や家電などを設置しコーディネートする手法のこと。モデルハウスを想像すれば、イメージしやすいでしょう。
対象の物件をホームステージングしておくことで、入居希望者は家具や家電などの配置場所がイメージしやすくなります。物件の暮らしのイメージができれば、物件選びに迷わずスムーズに契約が進みやすくなるかもしれません。
10. 内見しやすくする
空室対策には、入居者希望の内見のしやすさも重要です。物件が汚れきっていたり、部屋が散らかっていたりすると入居者に印象の悪さを与えてしまいます。いつでも物件は見せられるよう、部屋の掃除や設備のメンテナンスなどを徹底しましょう。
11. 入居者トラブルの対策を構築する
入居者トラブルが原因で空室問題が生じている場合は、対策を練ることが必要です。例えば物件のルールを設けたり、騒音を起こしている住民に注意を呼び掛けたりするなどして入居者トラブルを事前に防ぎましょう。
もし対策を練っても入居者トラブルが改善できない場合は、不動産会社や自治会、警察などに相談するのがおすすめです。
12. 外国人入居者を受け入れる
もし入居者募集をかけても人が集まらない場合は、外国人を受け入れてみるのもおすすめです。実は日本では年々外国人労働者が増えつつあり、2011年の時点では約700万人でしたが、2021年の時点では約1,700万人にも増加しています。（※）
今後も外国人労働者が増える可能性があるので、外国人を受け入れる体制を整えれば空室が解消できる期待が見込まれるでしょう。
しかし外国人を受け入れるにあたって、文化や慣習などの違いから騒音や近隣トラブルなどを懸念に感じる方もいるはずです。
少しでもトラブルを起こさないようにするためには、外国人向けのルールを作成したり、困った時のためにすぐに連絡できる体制を整えたりと、さまざまな工夫を凝らす必要があります。
※“厚生労働省 公式HP”参照
13. お試し賃貸を導入する
空室対策には、お試し賃貸の仕組みを導入するのもおすすめです。お試し賃貸とは契約前に一定期間住んでみて納得すれば契約する仕組みのことで、入居者は部屋の状況や周辺環境などをチェックできます。
物件選びで失敗するリスクが少ないため、入居前と入居後のギャップを少なくすることが可能です。
14. 空室対策に強い業者に依頼する
もし空室対策が難航した場合は、空室対策に強い業者に依頼するのがおすすめです。例えば入居の交渉が進みやすくなるよう仲介会社に依頼したり、集客に強いマーケティング会社に依頼したりすることで空室が埋まりやすくなります。
ただし業者に依頼する際はコストがかかるので、事前にどれくらいの費用が必要になるのか把握することが必要です。
空室対策で入居者募集を図るなら『吉和の森』
もし入居者募集で苦戦をしている場合は、『吉和の森』がおすすめです。『吉和の森』は東京都港区にあるWEB集客を強みにしている広告運用代行会社で、集客の目的に応じて集客プランを練ってくれます。
入居者募集にも対応しており、WEBサイトやWEB広告、チラシ、SNSなどさまざまな媒体を使って集客支援を受けることが可能。アクセス解析や改善案の提案も行っているので、集客の状況に応じて柔軟に対応してくれるところもポイントです。
空室対策で入居者募集を図りたい場合は、『吉和の森』を利用してみてください。
空室対策で入居率を高めよう
本記事では、おすすめの空室対策を紹介しました。空室を解消させるためには原因を把握し、改善策を練ることが重要です。入居者はもちろんのこと住民のニーズに合った物件にすることによって退去率増加の予防にもつながりやすくなります。空室対策を徹底したい方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。
株式会社 吉和の森
