不動産業界に興味を持つ方の中でも、自分で始めるのは難しいと考えている方はいるのではないでしょうか。本記事では不動産業界全体のビジネスモデルや個人でも始めやすい業種とリスクについて解説します。この記事では、不動産業全体のことや開業の方法を解説しています。不動産ビジネスに興味を持っている方はぜひ参考にしてみてください。
不動産業のビジネスモデルとは
不動産業のビジネスモデルには以下の種類があります。
- 不動産開発業
- 不動産仲介業
- 不動産管理業
- 不動産賃貸業
それぞれの特徴について解説していきます。
不動産開発業
不動産開発業はデベロッパーと呼ばれる「三井不動産」「三菱地所」といった企業のことを指します。不動産開発業は土地の仕入れから建築、管理まで行い、その地域すべてを開発します。
おもな収入源は開発した建物の売買や物件のテナント料です。
不動産仲介業
不動産仲介業は不動産の売買や賃貸の際に、仲介者として価格交渉や契約書の作成、不具合の確認を行う業者のことです。
おもな収入源は契約成立の際に発生する仲介料です。
不動産管理業
不動産管理業はおもに賃貸物件の管理をオーナーに代わって行う業者のことを指します。専業で行う場合は少なく他の業務と兼業で行われるのが一般的です。
おもな収入源は物件のオーナーから支払われる管理手数料です。
不動産賃貸業
不動産賃貸業はいわゆる「大家」のことで、所有する物件を賃貸する業者のことで、物件を所有していれば個人でも実施できる事業です。
おもな収入源は物件の家賃収入です。
不動産ビジネスを始めやすいのは賃貸業
不動産賃貸業を目指す方は賃貸業が始めやすいためおすすめです。以下の始めやすさの理由について解説します。
- 賃貸業は事務所不要
- 税務署への開業届と青色申告承認申請書を提出するだけ
賃貸業は事務所不要
不動産賃貸業は事務所の設置が義務づけられている「宅地建物取引業免許」が不要であるため、事務所の設置が不要です。
宅地建物取引業免許は物件の取引や仲介を行う不動産仲介業を行う場合に必要です。
税務署への開業届と青色申告承認申請書を提出するだけ
不動産賃貸業を行う場合は税務署へ開業届を提出し、開業の日から2か月以内（その年の1月15日以前に開業した場合は3月15日まで）に青色申告書を提出するだけで開業できます。
不動産賃貸業のおもなリスク
不動産賃貸業の以下のリスクについて解説します。
- 空室リスク
- 建物の老築化
- 災害リスク
空室リスク
不動産賃貸業は家賃収入が収益源であるため、賃貸物件に契約者がいない空室の状態になることがリスクです。空室を生む原因で多いのが「立地の悪さ」が原因で入居者が決まらないパターンです。
開業の際に需要が見込める物件を選ぶことや、入居者募集が得意な管理会社と契約するといった対策があります。
建物の老築化
賃貸を行う側には建物の修繕をする義務があり、老朽化に対応するため、定期的に修繕費がかかります。老築化防止のために外壁や設備を行い、おおまかな修繕費用の目安としては木造のアパート（1K10室）の場合、30年の運用で合計約1,740万円必要とされています。（※）
※”国土交通省公式HP”参照
災害リスク
物件には台風や地震による災害により損傷するリスクがあり、賃貸物件の貸主には建物を保存する責任があります。
耐震基準を満たし地震が起こった場合に備えておく義務があるため、建物の補強や災害が発生した際の修繕費用をまかなわなくてはならない場合があります。
不動産賃貸業のメリットデメリット
不動産賃貸業のメリットとデメリットについて解説します。
不動産賃貸業のメリット
不動産賃貸業の以下のメリットについて解説していきます。
- 相続税対策になる
- インフレに強い
- 老後の生活資金の確保に役立つ
相続税対策になる
不動産賃貸は相続税対策に活用できます。賃貸物件は時価評価額が低く見積もられる場合があるため、現金で相続するよりも税金が安くなる場合があります。
賃貸物件として収益が得られて相続税対策になることから、資産家からの支持が高いです。
インフレに強い
不動産賃貸は物価が上昇し、現金の価値が下がる「インフレ」に強いというメリットがあります。不動産は「現物資産」と呼ばれ、現金より価値が下がりにくいとされています。
老後の生活資金の確保に役立つ
不動産賃貸は入居者さえ確保できれば、不労所得である家賃収入が得られるため、老後の生活資金の確保に役立ちます。入居者に長い期間住んでもらえれば、安定した収益が長期的に得られます。
不動産賃貸業のデメリット
不動産賃貸業の以下のメリットについて解説していきます。
- 時間の経過とともに収益性が低下する
- 売却時のリスクがある
- 相続時に物件を分割しにくい
時間の経過とともに収益性が低下する
不動産賃貸は年数が経過すると収益性が低下するデメリットがあります。建物が古くなると入居率が低下しやすく、賃料も下落していくのが一般的です。さらに修繕費や入居者募集のための費用がかかり支出も増える場合があります。
売却時のリスクがある
不動産は売却をしようと思っても、購入者が見つからなかったり、希望価格で売却できなかったりすることがあります。物件仕入れ時に売却のことも視野に入れて、物件を選ぶとリスクを回避できる可能性があります。
売却時のリスクがある
不動産は相続税の対策になりますが、相続人が複数いて分割する必要がある場合、分割しにくいというデメリットがあります。その際の不動産相続の分割方法を以下にまとめました。
- 代償分割：物件を得る相続人が他の相続人に相続すべき物件の価値を現金に変えて支払う
- 換価分割：物件を売却してその現金を分割する
- 現物分割：土地のみを均等に分割する（土地に建物がある場合は取り壊すこともある）
均等に分けることが難しいため、トラブルにならないように慎重に話し合う必要があります。
不動産ビジネスを本格的に始めるなら仲介業
不動産ビジネスを本格的に始める際に一般的な不動産仲介業の始め方を以下にまとめました。
- 資格や免許の取得
- 事務所を用意する
- 営業保証金を納める
- 会社を設立する
それぞれについて解説していきます。
資格や免許の取得
不動産仲介業を営むには「宅地建物取引業免許」の取得が必要です。取得には事務所が存在する自治体に申請を行い、国家資格である「宅地建物取引士（宅建士）」の資格を持つ者を設置します。
事務所を用意する
宅地建物取引業免許の要件には事務所の設置も含まれており、事務所は「継続的に業務を行うことができる施設」と定められています。そのため月単位の契約の「マンスリーオフィス」や「簡易建築物（プレハブやコンテナハウスなど）」は事務所として認められません。（※）
※”国土交通省公式HP”参照
営業保証金を納める
営業保証金は法務局に収める弁済金のことで、取引におけるトラブルにより支払う可能性がある費用を補填する目的で納めるお金です。
その金額は1事務所につき「1,000万円」で、支払いが難しい場合、保証協会に加入すれば60万円の「分担金」を協会に預けることで不動産開業が可能です。（※）
会社を設立する
法務局に法人設立の申請をして会社を設立しましょう。不動産業として設立する上で事業目的に「不動産の売買、賃貸、管理、交換およびこれらの仲介」といったことを明記しておくことが重要です。
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株式会社 吉和の森
