投資手法

初心者からはじめる不動産投資の基本とは

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「サラリーマン大家に興味があるけど、自分にできそうか不安…」

 

あなたは、このように思ったことはありませんか?不動産投資というと、なんだかお金がかかって大変なイメージがありますよね。

 

しかし、不動産投資をするのに元手に必要な金額は、思っていたよりも少なく始められるケースがほとんどです。不動産投資も、しっかりとした知識を身につければ、リスクを減らすことができます。

 

この記事では不動産投資の初心者が「成功するための基本的な知識やコツ」を解説するので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産投資のメリットとは

 

まず不動産投資のメリットについてご紹介します。

家賃収入が入る

 

サラリーマンで大家を目指す人にとって、一番のメリットは家賃収入でしょう。不労所得に近い状態で毎月お金が「ほったらかし」で入ってくるのは憧れますよね。

 

しかし、すべてを不動産会社任せにしていると、失敗する原因となるので気をつけましょう。なぜなら、不動産会社は買い手に対して、売って利益を上げることが目的だからです。

 

不労所得は誰でも憧れるものですが、収入を得るためにも、自分できちんと情報収集する姿勢を持つことが大事です。

銀行から融資をうけることができる

 

不動産投資のメリットは銀行から融資を受けられることです。

 

他の投資と違い「人のお金を使って利益を出す」ことができるのが、不動産投資の大きな特徴です。たとえば株の場合、銀行からお金を借りて株を購入することはできません。

 

多額の融資を受けられるのは、それだけ大きなレバレッジが効くので、サラリーマンにとって大きなメリットです。

売却時の収入が入る

 

不動産投資というと「家賃収入」に目がいきがちですが、売却時の収入も大きな魅力です。

 

購入時より地価が上がることもあるので、「安く買って、高く売る」ことも可能です。家賃収入だけでなく、売却時の収入も魅力的な点です。

不動産投資のデメリットとは

 

さきほど、不動産投資のメリットについてお伝えしました。では、ここからはデメリットについて解説していきます。

空室のリスクがある

 

まずは空室リスクです。所有物件が満室になり、入居者が何年も住んでくれるのが理想ですが、そう都合良くいかないのが現実です。

 

たとえば、入居者のライフスタイルの変化や、近隣のマンションの建設などにより、思いがけず空室率が上がることがあります。

 

このように、ある程度予想できないことを想定しながら、シミュレーションを組んでいくことが大事です。

売りたい時にすぐ売れるわけではない

 

不動産は、それなりの価格になるため、買い手がすぐ見つかるわけではありません。このように流動性が低いことが特徴です。

 

初心者にありがちなのが、計画性もなく売りたい時にすぐ売ろうとすることです。この場合、安く買い叩かれてしまい、不動産の魅力である売却時の利益があまり出ません。

 

このように不動産は「売りたい時にすぐ売れるものではない」ということを、あらかじめ覚えておくといいでしょう。

不動産投資の3つのステップ

 

不動産投資の流れを大きくわけると次の3つのステップになります。

 

①まず物件を購入する

②運用する

③売却する

 

経験者であれば、すべてを自己判断でする人もいますが、初心者であれば信頼できるプロに相談しながら進めるといいでしょう。

 

もちろん初心者・経験者に関係なく、きちんとした情報収集は欠かせません。

 

中途売却も積極的に検討したほうがいい理由

 

不動産投資といえば、売却時の収入がメリットの1つであり、また不動産は売りたいときにすぐ売れるものではないこともお伝えしました。

 

つまり、家賃収入だけにこだわらないのであれば、つねに高値で売れるタイミングを見計らっておくことで、高い利益を出すことができます。

 

相場よりもだいぶ高い価格で売れた場合は、さらに利益率の高い不動産を買うこともできます。

 

「結局、売り時を逃してしまった…」ということにならないためにも、柔軟な姿勢を持っておくといいでしょう。

 

不動産投資に必要な自己資金はどれくらい?

 

自己資金は、「300万くらい」あるといいでしょう。銀行から、融資を受けることはできますが、基本的には「物件の費用に限定される」からです。

 

それ以外の費用、たとえば仲介手数料や多数の税金などは、自前になる可能性があります。そのため、手持ちの自己資金として300万円くらいは用意しておくといいでしょう。

 

初心者におすすめなのはマンションかアパート

 

初心者におすすめの不動産投資は、マンションかアパートです。他の不動産にくらべて情報量が圧倒的に多いのも特徴です。

 

自己資金に余裕がある人は、マンションで一棟買うのもいいでしょう。

 

不動産を買うのは手間も労力もかかります。マンションの一棟買いは、リスクもありますが、物件を運営する上での事務的な作業が効率的におこなえます。

 

アパートに関しては、自己資金がそれほどなく、多少リターンが減ってもリスクを避けたい人におすすめです。地方であれば、1,500万円くらいで1棟買うこともできます。

 

また、マンションもアパートも「きちんと管理がされていること」が重要です。なぜなら資産価値に大きく影響してくるからです。

 

初心者が知っておくべき3つのポイント

 

では、ここから初心者が知っておくべき3つのポイントについて説明していきます。

①都心と地方の違いとは

 

都心の物件は、土地の値上がりが期待できるのが特徴で、地方の物件は都心の物件とくらべて安く購入できるのが特徴です。

 

家賃収入だけでなく、土地の値上がりを期待できるという点では、「都心の物件」の方が、より魅力的といえるかもしれません。

 

地方は土地が余っているため、それだけ家賃の下落リスクも高いのも特徴です。

②マンションの区分と一棟はどちらが良いのか?

 

マンションの区分と一棟ではどちらが良いのでしょうか?

 

区分のメリットは、一棟とくらべると、金額がかかるわけではないため、リスクが少ないことです。

 

しかし、区分は自己資金がかからない点をのぞいては、あまりメリットがないので注意が必要です。

 

たとえば、区分の物件は、自分がいろいろ手を加えたくても、大規模な修繕がしにくかったりします。

 

また、銀行からお金を借りるとき「資産としてカウントされない」ことがしばしばあります。つまり、新たな融資が受けられないため、不動産投資を拡大したくても、そこでブレーキがかかってしまいます。

 

そのほかにも、区分のオーナーは賃貸会社にとって、重要顧客とみなされないこともあります。そのため、賃貸募集を積極的に行ってもらうための手間がかかってしまいます。

 

トータルでみると、区分は「リターンは低くてもいいから、リスクを極力避けたい人」向けで、一棟買いは「ある程度のリスクを受け入れ、効率的に利益を出したい人」向けの戦略といえます。

 

③RC・鉄骨と木造のそれぞれのメリットとデメリット

 

では、ここからはRC・鉄骨と木造のメリットとデメリットについて説明していきます。

 

メリットとデメリットをまとめると以下のようになります。

 

★RC・鉄骨のメリットとデメリット

 

・都心の場合、木造よりも遮音性に優れている。

・木造よりも、築年数が増えても家賃の下落率をおさえることができる

・中古物件だと、修繕にかかる費用を算定しにくい

・木造とくらべて税金がかかる

 

★木造のメリットとデメリット

 

・固定資産税が安い

・修繕費用がRC・鉄骨ほどかからない

・築年数が増えると、家賃が下落しやすい

・都心だと遮音性の面で敬遠されやすい

 

上記のメリット・デメリットをまとめると「都心ではRC・鉄骨」、「地方では木造」ということになります。

 

利回りは高いと当然リスクも増える

 

利回りとは、物件の購入など投資した金額に対して、年間の家賃がどれくらい入ってくるのかという目安のことです。

 

一般的に利回りを高く設定している物件は、リスクも高くなりがちなので、きちんとした調査が必要です。

 

また実質利回りとは、「利回りから諸経費を引いた」実質的な利回りのことです。

イールドギャップをおさえておこう

 

先ほど利回りについて説明しました。利回りと同じくらい大事な指標が「イールドギャップ」です。

 

イールドギャップとは「利回りから、銀行などのローンの金利を差し引いた金額」のことです。

 

たとえば、以下の場合で計算してみましょう。

 

・物件価格 1,500万円

・年間の家賃収入 150万円

・ローンの金利 3%

 

①利回りの計算

・150(万円)÷ 1,500(万円) ✕ 100 = 利回り10%

 

②イールドギャップの計算

・利回り10% − 3% = 7%

 →イールドギャップは7%

 

上記の場合、イールドギャップは7%となりました。今後、金利上昇の可能性を踏まえると、イールドギャップは「12%以上」あるのが理想です。

 

不動産投資は専門用語が多いですが、このイールドギャップをおさえておくと、頭の中で投資対効果がざっくり判断しやすくなるので、ぜひ覚えておいてくださいね。

 

家賃保証のシステムには注意が必要

 

不動産会社がよく「家賃保証つき」の物件を募集していることがあります。家賃保証とは、空室分の家賃を保証してくれるというものです。

 

思わず飛びついてしまいそうな魅力的な話ですが、特に以下2つの点で注意が必要です。

 

数年後に見直しの規定が盛り込まれているケースがほとんど

 

一般的に家賃保証のシステムは、見直しの規定があることが前提になっています。

 

つまり、最初の数年は空室分の家賃が振り込まれたとしても、数年後に見直しがなされるため、永続的に家賃が振り込まれることが保証されているわけではないのです。

 

家賃保証分を想定した金額を上乗せして販売

 

新築時に「家賃保証分を想定した金額を上乗せして販売」というパターンです。

 

このケースでは、もともと相場よりもかなり販売しているため、家賃保証をしたとしても業者にしてみれば金銭的なダメージはそれほどありません。

 

不動産の価格は、相場があってないようなものです。自由に価格を決められます。適正な価格なのか気になる場合は、不動産鑑定士などに調べてもらうといいでしょう。

 

不動産情報お役立ちサイト

 

ではここから、情報収集をするのに役立つサイトをご紹介します。

 

★楽待(らくまち)

 

はじめにご紹介するのが「楽待(らくまち)」です。国内最大級の不動産投資サイトで、豊富な情報が載っています。

 

大家向けのコラムもあるので、そちらも参考にしてみるといいでしょう。

 

楽待

 

★健美家

 

「健美家」というサイトです。こちらも、楽待と同様に豊富な情報がのっています。トップページにおすすめの写真が載っているのが特徴です。

 

不動産関連のコラムや不動産投資のセミナー情報なども載っています。

 

健美家

★ノムコム

 

ノムコムは、野村不動産アーバンネットが運営しているサイトで、250万以上の利用者がいます。

 

首都圏や関西など一部地域に限定されるものの、そちらに関しては情報が豊富です。

 

ノムコム

自分の資産を手にいれよう

 

サラリーマンであっても、きちんと知識を学べばリスクを減らせて、不労所得を得られるのが不動産投資の魅力です。

 

自己資金が少ない方であっても、銀行から融資を受けたり、節約したりするところからスタートして、不動産投資を始める人もいます。

 

また家賃収入だけにこだわらないのであれば、中途で売却することにより、さらに投資を拡大させることができますよ。

 

これから安心して老後を暮らすためにも、ぜひ不動産投資を検討してみてくださいね。

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