共有持分は、1つのものを複数人が共同で所有するときの所有権の割合をいいます。
相続した不動産を複数人で共有するときは、不動産の利用方法や管理の仕方を把握しておきましょう。
今回は、共有持分の概要と共有所有者に認められている行為を解説します。また、トラブルを避ける方法も紹介します。
共有持分とは
共有持分とは
共有持分は、1つのものを複数人が共同で所有しているときの、所有権の割合をいいます。
例えば、3人の子が親の土地を相続したとします。遺産分割する前の各相続人の共有持分は3分の1です。
ただし、共有持分は権利上の話です。相続人たちは、共有持分の割合にかかわらず共有物をすべて利用できます。
共有者に認められている行為
不動産の共有者に認められている行為は、大きくわけると3つです。
- 単独で認められている行為
- 過半数の合意で認められている行為
- 全員の同意を得ることで認められる行為
これらの違いを以下にまとめました。
| 共有者 | 行為 |
| 単独 | 使用と保存 |
| 過半数の合意 | 管理 |
| 全員の合意 | 処分と管理 |
単独で認められている行為
共有者が単独で行える行為は、以下の3つです。
- 共有物の使用や保存
- 居住や事務所としての利用
- 設備の交換
共有者は単独で共有物の使用や保存ができます。居住や事務所としての利用も可能です。利用する範囲は持分に関係ありません。
ただし、居住はほかの共有者から家賃を請求される可能性があります。トラブルを避けるために、居住前は共有者同士で話し合いをしましょう。
設備の修理や古くなった備品の交換は、共有物の維持のためであれば単独で行えます。
過半数の合意で認められている行為
過半数の合意で認められている行為は、次の2つです。
- 第三者への貸借
- 保存の域を超えた改良
第三者へ不動産を貸し出して収入を得る、またはリフォームは過半数の合意で認められます。
ポイントは、過半数は人数ではなく持分の割合によって決まる点です。複数の共有者がいるとき、持分の割合が多い共有者の同意を得られれば認められます。
全員の同意を得ることで認められる行為
全員の同意を得ることで認められる行為は、次の2つです。
- 共有物全体の売却や取り壊し
- 担保の設定
共有物の全体の売却や取り壊しは、共有者全員の合意を得ましょう。担保の設定も同様です。全員の合意を得ていない状態で締結した契約はすべて無効です。
共有物全体の売却や取り壊しなどを検討しているならば、必ず共有者全員と話し合ってください。
不動産の共有持分でトラブルが多い理由
不動産の共有持分におけるトラブルは、売却や費用負担に関係することで起きやすいといえます。
売却に全員の合意が必要であること
不動産の売却には全員の合意が必要です。ただし、共有者同士が売却に合意していても、配偶者や家族が意見を挟むと、話し合いが難航するでしょう。
共有者が亡くなった場合、亡くなった共有者からの相続に伴い共有者が増えます。このときは権利関係がより複雑になり、共有者の所在が分からなくなることもあります。
維持・管理の問題が発生すること
維持や管理に関する問題を、以下に示します。
| 共有者の行為 | 発生する問題 |
| 維持 | 金銭 |
| 管理 | 持分による過半数の合意 |
共有物にかかる固定資産税や都市計画税は、持分に応じて共有者が支払います。マンションの管理費、修繕積み立て費も同様です。
（共有物に関する負担）
第二百五十三条 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
出典：民法 | e-Gov法令検索
費用は共有持分の大きい人に一括で請求され、その後、持分に応じて共有者が精算します。事情があって支払えない人がいる場合は、持分の大きい人が立て替えます。
1年以上支払いがなければ、その共有者の持分の取得を検討しましょう。
第二百五十三条 ２ 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。
出典： 民法 | e-Gov法令検索
リフォームや賃借など、不動産の管理もトラブルの原因になりえます。例えば、一軒家を共有物として相続したとします。
一軒家をシェアハウスとして第三者に貸借する際、持分の過半数の合意を得なければなりません。リフォーム時も同様です。
共有持分の問題を解決する方法
共有持分の問題を解決するためにできることは2つあります。
- 共有者同士で話し合う
- 信用できる買取業者に相談する
円満に解決したければ、共有者全員で納得できるまで話し合いましょう。話し合っても解決が見込めないときは、信用できる買取業者へ相談してください。
共有者同士で話し合い、説得を継続的に行う
共有者同士で話し合って、全員の了承を得ることがもっとも円満な解決方法です。トラブルを避けるために分割協議書を作成して、各々の手元で保管しましょう。
信用できる買い取り業者に相談する
信用できる買取業者への相談が推奨されるケースは、共有者同士で話し合っても解決が見込めないときです。買取業者に共有持分を買い取ってもらい、共有者の立場を放棄します。ただし、買取価格は相場よりも低くなります。
悪質な業者への依頼は避けてください。悪質な業者は、ほかの共有者にも売却をすすめて不動産全体を取得しようとします。
業者の品質を見極めるために、複数の業者から見積もりを取るようにしましょう。
まとめ
共有持分とは、1つのものを複数人で共有しているときの持分の割合です。
不動産の場合、共有者はそれぞれの割合で不動産を共有します。ただし、共有持分は権利上のものであるため、割合にかかわらず共有者は共有物をすべて利用できます。
不動産を共有しているときに起こりやすいトラブルは、売却や維持、管理にかかる費用に関することです。
そのため、不動産の売却を検討しているときは、共有者全員で話し合いをしましょう。話し合いが難航しているときは、信用できる買取業者に相談してください。