不動産のオーナーは物件管理や入居者募集、設備のメンテナンス、修繕などさまざまな業務をこなしていることでしょう。業務をこなすにあたり、いろいろな悩みに直面する方は少なくありません。本記事では、不動産のオーナーが抱えがちな悩みについて解説します。さらに悩みの解決につながりやすいおすすめの解消法も紹介するので、今後の不動産運用の参考にしてみてください。
不動産のオーナーが抱えがちな悩み
不動産オーナーは、物件の運用で利益を出すために入居者の募集や設備管理、修繕などさまざまな業務に対応しなければなりません。不動産についてある程度知識や経験などを持っていればよいですが、初心者だと運営できるかどうか不安に感じることでしょう。
では、具体的に不動産のオーナーはどのような悩みを抱えているのか見ていきましょう。
空室が埋まらない
多くの物件を所有しているオーナーの中には、空室対策で苦労している方もいることでしょう。空室が埋まらない原因は、物件の認知度の低さや建物の見栄えの悪さ、募集条件、周辺環境、管理会社の怠慢さなどさまざまな要因が考えられます。
空室の原因を模索し対策を構築していかないと、物件自体の価値の低下や家賃低下によるキャッシュフロー減など今後の不動産経営でさまざまな問題が出てくるでしょう。
入居者トラブルが頻発している
不動産経営をする際は、入居者との良好な関係を構築したいところでしょう。しかし、残念ながらすべての入居者と良好な関係が構築できるとは限りません。家賃滞納や騒音トラブル、入居者同士での喧嘩など、さまざま入居者トラブルに直面する可能性があります。
スムーズにトラブルが解決できればよいですが、問題が深刻化すると被害者自ら引っ越しをしたり、空室が目立ちやすくなったりと今後の不動産経営で支障をきたしやすくなるかもしれません。
【よくある入居者トラブル】
・家賃滞納
・騒音によるトラブル
・汚部屋
・住民による迷惑行為
お金の管理で苦労する
不動産のオーナーで抱える悩みといえば、お金の管理でしょう。不動産の運営を成功させるためには、収支管理を徹底させることが重要です。収支管理がずさんな状態に陥ってしまうと、収入が減り支出が増えてしまったり、物件管理が難しくなったりというようなトラブルが起こりやすくなります。
とくにお金の管理が苦手な方は、不動産経営で苦労するかもしれません。
物件の老朽化
中古物件の管理をしているオーナーだと、物件の老朽化が気になるところでしょう。築年数の経過に伴い建物の老朽化が進むと、外壁でひび割れが生じてきたり、住宅設備で不具合が生じたりとさまざま問題が出てくるようになります。
問題のある物件は住民は避けようとするので、空室率も上がりやすくなるでしょう。
リフォーム・リノベーション・修繕にコストがかかる
リフォームやリノベーション、修繕にはかなりのコストがかかります。あまりのコストの高さで「修繕費が足りない」と悩んでいるオーナーもいることでしょう。人によっては費用が足りず、修繕自体を諦めてしまう方もいるかもしれません。
しかし建物の修繕やメンテナンスをそのまま放置してしまうと、年月の経過とともに物件の劣化も進みやすくなります。かなり老朽化が進んでしまうと台風や地震などの災害で損壊する可能性があるので、万が一修繕が難しい場合は取り壊しも検討した方がよいでしょう。
税金負担が大きい
不動産のオーナーになると、家賃収入に伴い税金が発生します。不動産の管理で生じる税金の種類は、所得税や住民税、固定資産税、登録免許税などさまざまです。しかも複雑な計算式でないと算出できない税金もあるので、初めて不動産経営をする方は苦労します。
思った以上の税金の金額になると、人によっては今後も不動産経営を続けられるか不安に感じるでしょう。
管理会社がサポートしてくれない
不動産のオーナーにとっては、管理会社の存在は欠かせません。しかし管理会社が入居者の募集や入居者トラブル、設備点検などしっかり仕事をしてくれないと今後の不動産経営で支障をきたしやすくなります。
人によっては管理会社の怠慢な姿勢に対して、不満を抱くことでしょう。
不動産で抱える悩みを解消するためのポイント
不動産で悩みを抱えているとはいえ、「住民に少しでも快適に過ごしてほしい」と考えているオーナーもいることでしょう。不動産で抱える悩みを解消するためには、以下のポイントを押さえることが重要です。
問題点を把握し解決策を見いだせれば、不動産の悩みの解消につながるかもしれません。
・問題点の把握
・情報収集
・解決策の考案と実行
問題点の把握
まず不動産で抱えている悩みを整理し、問題点を把握しましょう。例えば管理しているマンションで入居者が集まらない場合、空室が起きる原因を模索していきます。建物の状態や立地、認知度の低さ、住宅設備、物件の周辺環境など、さまざまな視点で原因を模索することで問題点を把握することが可能です。
情報収集
不動産で抱えている悩みの問題点を把握した際は、解決策につながる情報を集めましょう。専門書やインターネット、SNSなどあらゆる媒体を使って情報収集することで、不動産で抱える悩みの解決のヒントが見つかりやすくなります。
もし税金のように専門性のある情報で理解するのが難しい場合、専門家に相談してみるのもおすすめです。
解決策の考案と実行
情報収集をもとに解決策を導き出した際は、実行に移しましょう。例えば入居者率が低い原因が物件の認知度の低さだとした場合、SNSやWEB広告、チラシなどで入居者募集を行っていきます。物件の魅力が伝われば、内覧の機会が増えたり、入居者が増えたりというようなことがあるかもしれません。
しかし解決策を導き出したとはいえ、必ず成果が出るとは限りません。複数の解決策を考案し試行錯誤を凝らしながら、不動産の悩みを解消していきましょう。
不動産で抱える悩みの解消アイデア7選
ここからは、不動産で抱える悩みの解消アイデアを紹介します。不動産のオーナーが悩みがちな問題の解決策をピックアップしてみたので、ぜひ参考にしてみてください。
1. 媒体を活用した入居者募集をする
もし認知度の低さで入居者が集まらない場合は、WEBサイトやWEB広告、SNS、チラシなどで物件を積極的に宣伝しましょう。物件の魅力を宣伝することで、入居者が増える可能性があります。物件の雰囲気や間取りはもちろんのこと、駅までのアクセスや周辺環境の紹介など暮らしのイメージができるコンテンツで発信すると、より多くの人に興味を持ってもらいやすくなるかもしれません。
2. リフォームして住みやすくする
かなりの老朽化が進んでいる場合は、リフォームするのが望ましいです。建物の外観はもちろんのこと、内装空間も住みやすい環境にすることで入居率アップが狙いやすくなります。もしフルでのリフォームが難しい場合は、劣化の症状が酷い箇所を重点的に修繕するのがおすすめです。
3. 長期的な修繕プランを練る
物件の老朽化に伴い修繕を実施する際は、長期的な修繕プランを練りましょう。修繕工事を実施するには、長い時間をかけて費用を集めなければなりません。
もし地道に資金を集めても足りない場合は、住民に修繕費の支払いをお願いするのも考えた方がよいでしょう。しかし修繕費による支払いの負担増加は、住民から不満を持たれやすいです。そのため入居者に理解してもらうよう、納得のいく説明が必要となります。
もし説得するのに苦労する場合は、建築に詳しい専門家と一緒に説明をするとよいでしょう。
4. 収入と支出のバランスを把握する
不動産経営をする際は、収入と支出のバランスを把握することが重要。より詳細に収支を知るためには、表を作成し項目ごとにまとめるのがおすすめです。例えばアパート経営をしている場合、下記の表にまとめることで収支の状況を把握できます。
さらに、収支のみならず税金も表にまとめるとよいでしょう。
| 収入 | ・家賃収入・共益費/管理費・駐車場賃料・礼金・更新料・その他の収入 |
| 費用 | ・ローン返済費・管理委託料・保険料・水道光熱費・建物修繕費・リフォーム、リノベーション費・仲介手数料・入居者募集費・立ち退き料／解体費用 |
| 税金 | ・所得税・住民税・固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税・印紙税・事業税・相続税・贈与税 |
5. 税理士に税金の相談をする
不動産オーナーの中には、複雑な税金の仕組みで頭を抱えている方もいることでしょう。もし税金の管理や計算などで苦戦している場合は、税理士に相談するのがおすすめです。不動産管理に関する税管理はもちろんのこと、節税対策や相続税、確定申告の手続きの仕方など詳しく教えてくれます。
とくに確定申告のような手続きの際は税理士がしっかりサポートしてくれるので、困った際は相談しましょう。
6. 入居者トラブルの対策を構築する
不動産を経営する際は、入居者トラブルを未然に防ぎたいところ。少しでもトラブルを予防するためには、事前にルールを設けたり、対策を練ったりとさまざまな工夫を凝らすことが必要です。もしオーナー自身でトラブルを解決するのが難しい場合は、管理会社に任せるのが望ましいでしょう。
具体的な入居者トラブルの対策例を下記にまとめたので、ぜひ参考にしてみてください。
・家賃の支払いを自動引き落としにする
・アパートやマンションなどの騒音対策にルールを設ける
・共有スペースはきれいに使うよう事前にアナウンスする
・迷惑行為は証拠を記録し自治会に報告する
7. 積極的にサポートしてくれる管理会社に変更する
もし管理会社がしっかりサポートしてくれない場合は、会社変更をするのがおすすめです。しっかりサポートしてくれる管理会社に依頼することで、スムーズに不動産管理がしやすくなります。
管理会社を変える際は、信頼できる業者かどうか見極めることがポイントです。平気で嘘をついたり、急なトラブルで迅速に対応してもらえなかったりと不適切な対応を取られてしまうと再び新しい管理会社を変更しなければなりません。
このような手間を起こさないためにも、以下のポイントを押さえて管理会社を選定してみてください。
・嘘をつかず正直に物事を伝えてくれる
・約束を守ってくれる
・管理物件の入居率が95%以上
・空室対策を徹底している
・住民の入居後の管理もサポートしてくれる
・トラブルでも迅速に対応してくれる
・顧客満足度が高い
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もし入居者率の低さや空室率の高さで頭を悩ませている場合は、『吉和の森』がおすすめです。
『吉和の森』は、東京都港区にある広告運用代行会社。WEB集客を得意としており、WEBサイトやWEB広告、SNS、MEOなどさまざまな手法で、物件のPRが行えます。媒体の状況や予算に応じて集客プランを練っていくため、無理なく集客支援を受けることが可能です。
アクセス解析や改善案の提案などしっかりとした集客のサポート体制が整っているので、入居者募集で空室対策を徹底したい方は、ぜひ『吉和の森』を活用してみてください。
オーナーが抱えがちな不動産の悩みを解消していこう
本記事では、不動産のオーナーが抱えがちな悩みについて解説しました。不動産の悩みを解消するためには、現状の問題点を把握し解決策を練ることが重要です。もしオーナー自身で悩みを解消するのが難しい場合は、専門家や管理会社のサポートを受けてみるとよいでしょう。試行錯誤を凝らしながら、物件で抱える問題を解消する解決策を導き出してみてください。
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