不動産投資を始めようとしている方やすでに取り組んでいる方は「出口戦略」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。戦略として人気の高い出口戦略で失敗しないポイントをご紹介します。合わせて、この戦略の重要性や攻略法もご紹介します。
不動産投資における出口戦略とは
不動産投資における出口戦略とは
「出口戦略」という言葉は、元々は軍事用語です。損失を抑えて撤退するための戦略を意味します。
現代は不動産投資でこの言葉をよく使います。投資における「出口戦略」は、資金を増やし、多く残した状態で投資活動を終了することです。収益性を重視した投資においても意識したほうがよいでしょう。
なぜ、出口戦略は重要なのか
なぜ、出口戦略は重要なのでしょうか。
投資として扱う不動産は、自分が住む家とは違い、いつか手放します。そのため、高く売却することが重要です。売却値が投資全体の損得を左右します。
不動産は現物資産であり、時間の経過によって値段が変化します。どのタイミングで手放すか、購入前にしっかり戦略を立てなければなりません。この戦略が「出口戦略」です。出口戦略がはっきりしていないと、不動産投資で損をする恐れがあります。
不動産売却の好機はいつなのか
不動産投資を始めたものの、どのタイミングで売りに出すか、迷ってしまう人も多いでしょう。ここからは、不動産売却の好機をご紹介します。
維持費用が高くなったとき
1つ目の売りタイミングは、維持費用が高くなったときです。不動産を保有していると、点検や修理などに費用がかかります。費用が高くなり、負担が大きくなったら売却を検討しましょう。不動産は、築10年を過ぎると修繕費が高くなります。保有が負担になる場合は、売却した方が得になる可能性があります。
売却金額が高くなったとき
2つ目は、売却金額が高くなったときです。物件を購入したときよりも、不動産の価値が上がり、値段が高くなれば狙い目です。ただし、価値が上がるといっても、振り幅があります。不動産を購入するときに「購入金額の◯倍になったら売る」と決めておけば、スムーズに売却できます。
減価償却が終了するとき
3つ目は、減価償却が終了するときです。減価償却が終了すると、減価償却費を経費として申請できません。所得税や住民税が増額し、利回りが下がります。減価償却終了を、不動産を手放すタイミングの指標にするとよいでしょう。
ただし、ローンの元金返済額が減価償却費を上回っていると、減価償却費として申請できる経費が少なくなります。この場合は減価償却期間中であっても手放しの検討をおすすめします。
不動産投資における出口戦略の成功ポイント
出口戦略は不動産投資において重要です。ここからは、不動産投資の出口戦略を成功させるためのポイントを解説します。
収益性を意識して購入する
1つ目のポイントは、収益性を意識して購入することです。物件購入の際、家賃収入を確認しましょう。具体的には、保有期間中に家賃収入が下がらないかを確認します。なぜなら、家賃の収入の増減で物件価値が左右されるためです。なるべく増減の少ない物件を選びましょう。
一般的には、築年数が増すごとに家賃が低くなります。築年数が古い物件は家賃収入が少なく、収益性が低い可能性がでてきます。
建物の状態を保つ
2つ目は、建物の状態を保つことです。高値で売るには建物が劣化していないことが重要です。そのため、保有期間中はしっかりと室内のメンテナンスや設備の交換をしましょう。
定期的に建物の状態を保てば、高値で売りやすくなります。ただし、必要以上に手の込んだリフォームをしたり、設備に投資したりすることは避けましょう。自己資金の減少につながります。必要なメンテナンスのみを行うようにしてください。
売却時にかかる費用を把握しておく
3つ目は、売却時にかかる費用を把握しておくことです。売却する際、各種費用や税金が差し引かれます。譲渡益課税は所有年数で税率が異なります。短期譲渡所得になるのか、あるいは長期譲渡所得になるのかを事前に確認しておきましょう。
物件によって、売却時に発生する費用は異なります。損をしないようにしっかりと調べてからの購入をおすすめします。
まとめ
不動産投資の出口戦略は、資金をなるべく増やした状態で投資活動の終了戦略を指します。この戦略を成功させるために、事前の準備や確認をすべき点は多々あります。よい結果を残せるように、入念に準備して、出口戦略を効果的に使いましょう。