この記事では、不動産投資クラウドファンディングから得られる利益について解説します。
不動産投資クラウドファンディングとは、事業者が投資家の資金を集めて不動産を購入し、不動産運用から得られる利益を投資家へ分配する仕組みです。
数多くの投資家から出資を受けることで、一人あたりの出資金額が少なくても成立する資金調達方法です。
出資にあたっては、実績のある事業者を複数選び、分散投資する方法がよいでしょう。
不動産投資クラウドファンディングで利益を得る仕組み
不動産投資クラウドファンディングで利益を得る仕組み
投資家から集めた資金を使って不動産を運用することで「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類から利益が得られます。
- インカムゲイン：
購入した不動産の利用者から得られる収入（家賃・駐車場代など） - キャピタルゲイン：
購入した不動産を売却するときに得られる売却益
これらのどちらか、あるいは両方を、クラウドファンディングの出資金額に応じた金額が投資家に分配されます。
不動産投資クラウドファンディングの平均利回り
平均利回りは、不動産投資クラウドファンディング事業者によって異なりますが、概ね5%前後と考えてよいでしょう。
「COZUCHI」の場合は、平均が10%を超えています。
一覧表には、サイトに記載されている公称値、または公開物件の利回りを記載しています。
| 事業者名（サービス名） | 利回り |
|---|---|
| COZUCHI | 実質平均10%超（公称） |
| Creal | 想定3〜8%（公称） |
| 利回りくん | 予定4〜7%（公開物件） |
- 表面利回り ＝ 年間家賃収入 ／ 物件購入価格 × 100
- 想定利回り ＝ 満室時の年間家賃収入 ／ 物件購入価格 × 100
- 予定（期待）利回り ＝ 購入後に期待される年間家賃収入 ／ 物件購入価格 × 100
- 実質利回り ＝ （年間家賃収入 − 年間諸経費）／（物件購入価格 + 購入時の諸経費） × 100
他の不動産投資との比較
不動産投資クラウドファンディングは、他の不動産投資と比べて利益があるのでしょうか？
ここでは3種類の不動産投資と比較します。
不動産現物投資
不動産現物投資の平均利回りは5%前後です。
不動産現物投資は、投資家自身が不動産のオーナーとなり運用します。
不動産現物投資は、将来的に自分の資産として所有できる点がメリットです。
ただし、空き家・修繕・被災などのリスクがあり、負担する投資額も大きいため、クラウドファンディングの方が気軽に始められます。
J-REIT
平均利回りは約4%で、海外REITに比べると低リスクで安定的な運用です。
REIT（リート）とは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）のことで、米国生まれの証券取引による投資信託です。
J-REITはその日本版で、国内の不動産を扱います。
株と同様に投資銘柄の価格は変動し、元本割れする危険性も高いため、状況を注視する必要があります。
したがって、クラウドファンディングの方が低リスクで運用できるでしょう。
海外REIT
海外REITは、前述のREITのことを指し、海外の不動産を扱います。
平均利回りは10%前後と、通常のクラウドファンディングより高い水準です。ただ、為替リスクやカントリーリスクなどリスク要因が多く、不安定でしょう。
J-REIT同様、変動に注視する必要があります。
数ある投資の中から不動産投資クラウドファンディングを選ぶメリット
不動産投資クラウドファンディングは、ローリスクローリターンといわれていますが、平均利回りを比較すると、他の不動産投資に比べて利益が低いわけではありません。
また、物件を維持管理する必要がなく、投資の手続きも簡単で、運用に手間がかからないことも魅力です。
最低1万円から出資が可能で、資金の少ない投資家や知識に乏しい初心者、運用に多くの時間をかけられない人でも気軽に運用できることもメリットです。
また、少額から投資できるため分散投資が容易であり、リスクを最小限に抑えられます。
不動産投資クラウドファンディングで利益を上げるポイント
低リスクな不動産投資クラウドファンディングは、リスクを抑える運用によってさらに安定した利益を上げられます。そのポイントを解説します。
事業者の実績を確認する
クラウドファンディングは比較的新しいサービスのため、そこに至るまでの不動産投資運用の実績を確認しましょう。
実績があり、信頼できる事業者を選ぶことがおすすめです。
募集案件が多く個別案件の情報量が多いことは、多くの不動産会社とのつながりやノウハウを持っている証です。
また案件の良し悪しを判断しやすく、運用の精度を上げられます。
分散投資をする
分散投資は安定的に利益を上げるために欠かせない手段です。
仮に事業者の破綻等で元本割れしても、分散投資によってリスクを最小限に抑えられます。
また、少ない出資額から運用できるため、資金の少ない投資家でも複数の投資先（事業者や案件）を確保できます。
優先劣後出資の割合を確認する
優先劣後出資とは、不動産評価額の下落による損失があった場合に、投資家の資金を守る目的で作られた出資方式です。
不動産取得費用に対して一定の割合まで事業者が負担する「劣後出資」と、投資家の資金である「優先出資」によって出資を構成する方式です。
劣後出資の割合が大きいほどリスクを抑えられるため、出資金が十分な業者を選びましょう。
まとめ
不動産投資クラウドファンディングによって得られる利益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。
平均利回りは概ね5%前後とされていますが、10%以上を実績とする業者も存在します。
不動産投資クラウドファンディングは、不動産現物投資・J-REIT・海外REITと比べても利回りは劣らず、事業者・案件を選べば高い水準で安定的に運用可能です。
少ない出資金額からの投資が可能で、分散投資によって安定的に運用できます。
事業者の実績や劣後出資の割合を比較して、信頼できる事業者を選びましょう。