不動産投資で多くの利益を得るためには、利回りの高さが重要です。しかし、不動産投資についての知識がない場合、利回りについて知らないという方もいるでしょう。
この記事では、不動産投資における利回りについて、簡単にかつ詳しくご紹介します。
不動産投資で得られる2種類の利益
不動産投資における利回りとは？初心者でもわかる解説
不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類の利益を得ることができます。まずは、インカムゲインとキャピタルゲインとは何かについて解説します。
インカムゲイン（家賃収入など）
インカムゲインとは、資産を保有している状態で得られる利益を指します。株式投資で例えれば配当金や株主優待などのことです。
不動産投資でのインカムゲインは主に家賃収入のことを指します。
インカムゲインを得るには、株式投資であれば企業が利益を上げる、不動産投資であれば不動産に入居者が入るなど、何らかの利益を上げる必要があります。
そのため、資産を保有していれば必ず得られるわけではありません。
不動産投資でインカムゲインを得るには、立地のよさや物件自体の利便性など、入居者を得やすい物件を選ぶことが重要であるといえるでしょう。
キャピタルゲイン（売却益など）
キャピタルゲインとは、保有している投資資産を売却した際に得られる利益のことです。
不動産投資の場合は土地や居住用住宅、商業施設などを購入し、投資額よりも高い金額で売却すれば売却益を得られます。
この売却益がキャピタルゲインです。
ただし、不動産の価値が落ちて投資額よりも安いタイミングで売却すると、当然キャピタルゲインは得られず、キャピタルロスになってしまいます。
不動産投資でキャピタルゲインを得るためには、購入した物件の管理を徹底し、購入したときよりもよい状態に保つことが重要であるといえるでしょう。
「利回り」には3種類ある
投資には、3種類の「利回り」という言葉が頻出します。言葉自体は聞いたことがあっても、意味を詳しく理解できていない方もいるのではないでしょうか。
ここからは、そもそも利回りとは何かや、利回りの種類ごとの計算式をご紹介します。
そもそも利回りとは？
利回りとは見込み収益のことです。例えば、ある不動産への投資を検討している場合、「この不動産に投資するとインカムゲインはこの程度受け取れるだろう」と予測を立てて、投資するか否かを判断します。この予測が「利回り」です。
そんな利回りには、表面利回り・実質利回り・想定利回りの3種類があります。同じように利回りとついている言葉でも、それぞれで異なる意味を持つため、種類ごとの意味を正しく把握しましょう。
1つ目の利回り「表面利回り」
表面利回り(グロス利回り)とは、投資した際の金額と家賃収入から計算できる利益率のことです。前述の通り、不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインの2種類の利益を得られますが、このうち表面利回りは家賃収入のみから算出された利益率のことを指します。
表面利回りを参考にするのは、物件の購入を検討しているタイミングです。ただし、表面利回り通りに家賃収入が得られるとは限らないため、表面利回りのみを参考にするのではなく、あくまでも参考資料の一つとして捉えましょう。
表面利回りは、以下の計算式で算出できます。
表面利回り(%)=(年間家賃収入÷物件価格)×100
例えば、購入金額が3,000万円の不動産の年間家賃収入が120万円である場合、上記の計算式に当てはめると、表面利回りは4.0%と計算できます。
物件購入時の表面利回りが高いほど、家賃収入の金額が高くなりやすいといえるでしょう。
2つ目の利回り「実質利回り」
実質利回り(ネット利回り)とは、表面利回りから購入時の諸経費や年間維持費などを差し引いた利益率のことです。さまざまな要素を含めて算出される利益率であるため、表面利回りよりも正確な利益率であると言われています。つまり、不動産への投資を検討する際は表面利回りだけではなく、実質利回りも参考にするべきです。
なお、購入時の諸経費とは仲介手数料や印紙税、不動産所得税、登記費用などのことを指します。不動産投資では複数の経費がかかるため、諸経費がどの程度かかるのかも確認しておきましょう。
実質利回りは、以下の計算式で算出できます。
実質利回り(%)=((年間家賃収入-年間支出)÷物件価格)×100
例えば、購入金額が3,000万円の不動産の年間家賃収入が120万円で、年間の支出額が20万円だった場合、上の計算式に当てはめると実質利回りは3.3%であることがわかります。
3つ目の利回り「想定利回り」
想定利回りとは、不動産が満室状態である場合の利回りです。
アパートなど複数の部屋を要する不動産に投資した場合、保有期間に必ず居住者がいるとは限らず、空室になることもあります。想定利回りは、空室期間の利益は反映せずに、満室状態の時のみの利益率を表しています。そのため、想定利回りはその不動産に投資した場合に得られる利益の最大値であると捉えればよいでしょう。
そんな想定利回りは、以下の計算式で算出できます。
想定利回り(%)=不動産所得で得られる全ての収入÷物件価格×100
不動産投資における利回りの目安
気になる不動産がある場合、投資するか否かを判断する材料となる利回り。しかし、利回りを計算しても目安を把握していないと参考にはなりません。
不動産投資における利回りの目安は、新築のワンルームマンションで3〜4%、中古のワンルームマンションで4〜5%、築20年以上のワンルームマンションで7〜10%です。また、一棟物件の場合の平均利回りは新築で5〜6%、中古で6〜8%です。
利回りの目安から、気になる不動産に投資して良いかを判断しましょう。
まとめ
不動産投資において、投資するか否かの重要な判断材料となる利回り。不動産投資における利回りは3種類あり、それぞれで異なる利益率を表します。
それぞれの計算式や目安を把握し、利益を得るための不動産投資に役立てましょう。