不動産投資に確定申告は必要？4つの手順や提出書類、注意点を解説
「不動産投資で発生した収支に確定申告は必要ですか？」
「会社員でも確定申告が必要ですか？」
「不動産投資の確定申告で計上できる経費はどのようなものがありますか？」
不動産投資をしていると確定申告が必要な人も多いはずです。しかし、このような疑問や悩みを抱えている人もなかにはいるでしょう。あるいは、会社員で不動産投資をしている人はそもそも確定申告に馴染みがないかもしれません。
不動産投資によって節税の効果を受けるためにも確定申告はしなければいけません。そのためにも、確定申告に関する正しい知識が必要です。
そこで今回は、不動産投資の確定申告で必要な手順や書類を解説します。正しい申告をしなければペナルティを課される場合もあるので、ぜひ最後まで読んで確定申告で損しないようにしましょう。
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不動産投資では自分で確定申告は必要？
不動産投資では自分で確定申告は必要？
結論、不動産投資では自分で確定申告する必要があります。
給与所得のみの会社員は会社が年末調整をしてくれているため、基本的には自分で確定申告はしません。
ただし、会社員でも確定申告が必要なケースがあります。
国税庁によれば、主に確定申告が必要なケースは以下のとおりです。
- 給与所得と退職所得以外の所得が年間20万円を超える
- 年間の給与収入が2,000万円を超える
不動産投資による収入から必要経費を差し引いた所得は不動産所得として、原則確定申告が必要です。
不動産投資を行っている会社員の給与所得と退職所得以外の所得が年間20万円を超えている場合は、確定申告を行いましょう。
不動産投資の確定申告で申請できる経費
不動産投資の確定申告で申請できる経費
不動産投資で必要な経費を正しく計上できれば、不動産所得を抑え、節税につながります。
そのためには、経費を正しく理解して確定申告する必要があります。
では、不動産投資の確定申告で計上できる経費にはどのようなものがあるのでしょうか。
確定申告で計上が認められる主要な経費は、以下のとおりです。
- ローンの金利
- 公租公課（固定資産税や都市計画税など）
- 通信費（電話代や切手代など）
- 修繕費
- 損害保険料（火災保険や地震保険など）
- 仲介手数料
- 支払い手数料
- 交際費
- 旅費交通費
- 減価償却費
これらは不動産投資の確定申告で計上できる経費の一部ですが、不動産の購入や維持管理に必要な費用であるため、基本的に経費計上できます。
ただし、それぞれ計上できる金額や内容の条件が設けられているケースもあるので、しっかりと確認したうえで確定申告しましょう。
不動産投資の確定申告で必要な手続きのやり方・手順【4ステップ】
不動産投資の確定申告で必要な手続きのやり方・手順【4ステップ】
確定申告は、1月1日から12月31日までの1年間の所得と税金を、翌年2月16日から3月15日までに申告する必要があります。
確定申告では関係書類の準備や作成が必要であり、期日までに提出できるように事前準備が大切です。
不動産投資の確定申告で必要な手続きのやり方・手順は、以下のとおりです。
- 必要書類を準備する
- 決算書を作成する
- 確定申告書を作成する
- 税務署に提出する（持参・郵送・e-Tax）
順番にみていきましょう。
ステップ1.必要書類を準備する
確定申告をする前段階として、まずは必要書類を準備します。
不動産投資の確定申告では、通常の確定申告では提出の必要のない不動産関連書類が必要になります。
具体例としては、不動産売買契約書や賃貸借契約書、固定資産税通知書などです。
また、経費や控除関連の書類も準備が必要です。
会社員のように給与所得がある場合、源泉徴収票が必要になります。
確定申告をスムーズに終わらせるためにも、必要書類を1箇所にまとめて保管しておき、確定申告の時期になったら早めに着手しましょう。
ステップ2.決算書を作成する
書類の準備ができたら、決算書を作成します。
決算書とは、一定期間の経営成績やある時点の財務状態をまとめた財務諸表のことです。
不動産投資を行った場合には、不動産投資で得た収入や不動産関連で発生した経費などを記入します。
確定申告には青色申告と白色申告の2種類の申告方法があり、以下のように申告方法によって作成する書類も異なります。
- 青色申告：青色申告決算書
- 白色申告：収支内訳書
青色申告はメリットも多いですが、簿記や会計の知識が必要になるため、時間と手間を省きたい場合は会計システムの専用ソフトを使うと効率的でしょう。
ステップ3.確定申告書を作成する
続いて、確定申告書を作成します。
確定申告書には、確定申告書（A）と確定申告書（B）があります。
不動産投資の確定申告の場合には、青色申告と白色申告の申告方法に関係なく、使用するのは確定申告書（B）です。
確定申告書（B）は、以下のように、全部で6枚構成になっています。
- 1枚目：確定申告第一表
- 2枚目：確定申告第二表
- 3枚目：源泉徴収票と本人確認書類の添付書類
- 4枚目：控除関係書類や保険料控除関係書類の添付書類
- 5枚目：確定申告第一表と確定申告第二表の控え
- 6枚目：確定申告第一表と確定申告第二表の控え
確定申告第一表には収入金額や所得金額など集計した金額を記入し、確定申告第二表には所得金額の内訳と社会保険料控除や生命保険料控除などを記入します。
ステップ4.税務署に提出する（持参・郵送・e-Tax）
確定申告書を作成できたら、税務署に提出します。
税務署への提出は、以下の3つの方法があります。
- 税務署の窓口へ直接書類を持参して提出
- 税務署へ書類を郵送
- 電子申請（e-Tax）で申告
基本的には、決算書と確定申告書を作成し、その書類を添付して持参または郵送で手続きを進めます。
しかし、e-Taxを利用することで作成から提出までインターネットで完結するため、紙媒体の決算書や確定申告書をダウンロードして提出する必要はありません。
不動産投資の確定申告で提出する必要書類
不動産投資の確定申告で提出する必要書類
確定申告の際には確定申告書に必要書類を添付する必要があり、直前になって紛失を知ることがないように、事前にどのような書類が必要か理解しておきましょう。
不動産投資をしている場合の確定申告で必要な書類を大きく分類すると、以下のとおりです。
- 不動産関連の書類
- 経費関連の書類
- 控除関連の書類
- 源泉徴収票
それぞれ具体的に解説していきます。
不動産関連の書類
確定申告で必要な不動産関連の主な書類は、以下のとおりです。
- 不動産売買契約書
- 賃貸契約書
- 家賃の送金明細書
- 売渡精算書
「不動産売買契約書」は、不動産の売買に関する取り決めをまとめた契約書です。具体的には、売買代金や支払い時期など売買された条件が記載されています。不動産会社から受け取れます。
「賃貸借契約書」は、不動産の賃貸借契約を締結する書類です。具体的には、賃料や賃貸借期間などの取り決めが記載されています。
家賃の送金明細書は、管理会社に委託している場合に借主から回収した家賃を記載している明細書です。
「売渡精算書」とは、登記費用など不動産の売買で生じた費用を記載した書類です。
経費関連の書類
不動産投資での経費関連書類のなかでも、主に以下の書類が必要になります。
- 税金の納付通知書
- 借入の返済表
- 管理費や修繕積立金などの領収書
- 譲渡対価証明書
税金の納付通知書は、所得税や住民税などの納付書のことです。不動産投資の場合は、不動産取得税や固定資産税などが該当し、経費として計上できます。個人の所得税や住民税は経費として計上できないため、注意しましょう。
借入の返済表には、毎月のローン返済額やその元利の内訳、借入金残高などが記載されています。契約先の金融機関から送付されます。ローンの金利は経費として計上できますが、土地取得分の金利は計上できない恐れがあるため、注意しましょう。
管理費や修繕積立金などの領収書は、不動産のメンテナンスで支払った費用や修繕のために積み立てたお金が該当します。いずれも不動産投資にかかった経費として計上できます。
「譲渡対価証明書」とは、土地と建物の費用を個別に分けて減価償却を計算するのに必要な書類です。ただし、不動産売買契約書に土地と建物の金額が記載されていれば必要ありません。
控除関連の書類
確定申告で必要な控除関連の書類は、損害保険の証券や領収書です。
不動産投資の場合、火災保険や地震保険などの損害保険に加入することも多いでしょう。
損害保険料はその年に生じた分だけ経費として計上できます。5年単位を一括で支払った場合でもその年分のみを経費として計上することになります。
このように、損害保険料を経費として計上することで、不動産所得を減らして納税額を軽減することにつながります。
源泉徴収票
会社員など給与所得がある状態で不動産投資をしている場合には「源泉徴収票」が必要です。
源泉徴収票には年間の収入と納付した所得税の金額が記載されており、年末調整や退職のタイミングで会社からもらえます。
源泉徴収票が必要になる理由は、不動産投資で赤字が出た場合に給与所得などと損益を相殺できる損益通算を行うためです。
損益通算をすることで節税効果が期待できます。
不動産投資の確定申告で節税するための3つの注意点やポイント
不動産投資の確定申告で節税するための3つの注意点やポイント
不動産投資では、押さえるべきポイントを理解して確定申告をすれば、節税できる可能性も高くなります。
課税所得を抑えるためにも、不動産投資の確定申告でいくつか注意が必要です。
主に押さえるべきポイントや注意点は、以下のとおりです。
- 損益通算する
- 減価償却費を活用する
- 経費の計上漏れがないようにする
それぞれのポイントを解説していきます。
損益通算する
不動産投資の確定申告で節税するための1つ目の注意点やポイントは、損益通算をすることです。
先述のとおり、損益通算とは、赤字が出た所得を他の黒字化している所得から差し引くことです。
たとえば、不動産所得で200万円の赤字が発生しても給与所得が800万円である場合、600万円（800万円-200万円）が課税所得金額になります。
つまり、損益通算をすることで課税所得を抑えられ、節税につながります。
減価償却費を活用する
不動産投資の確定申告で節税するための2つ目の注意点やポイントは、減価償却費を活用することです。
減価償却とは、不動産の購入費用を耐用年数に応じて分割し、1年で費用計上せずに複数年にわたって経費計上することです。
減価償却費の増加にともなって経費が増加します。その結果、不動産所得を抑えられ、節税につながります。
減価償却できる年数は不動産の種類によって異なるため、正しく活用できるように税理士などの専門家へ相談や依頼することもひとつの手段でしょう。
経費の計上漏れがないようにする
不動産投資の確定申告で節税するための3つ目の注意点やポイントは、経費の計上漏れがないようにすることです。
不動産投資で計上できる費用は数多く存在します。
計上できる費用を理解したうえで正しく経費として計上できれば、大きな節税効果が見込めます。
ただし、不動産投資にかかった費用の計上漏れなどがあるとペナルティが課せられる場合もあるため、注意しなければいけません。
不動産投資の確定申告を正しくしなかった場合のペナルティ
不動産投資の確定申告を正しくしなかった場合のペナルティ
不動産投資の確定申告で正確に収支に対する税額を申告しなかった場合には、ペナルティを課せられる恐れがあります。
課せられる主なペナルティは、以下のとおりです。
- 無申告加算税
- 過少申告加算税
- 重加算税
- 延滞税
各ペナルティを具体的にみていきましょう。
無申告加算税
無申告加算税は、確定申告期間内に申告を忘れた場合に加算されるペナルティです。
国税庁によると、無申告加算税は納付すべき税額に対して、以下の割合を乗じた金額が本来支払うべき税金に加算されます。
- 50万円以内：15％
- 50万円超え：20％
ただし、法定申告期限から1ヵ月以内に自主的な申告があり、期限内申告をする意思があったと認められるなど一定の条件を満たせば課されない可能性もあります。
過少申告加算税
過少申告加算税は、確定申告をしても納税額が少なすぎた場合や還付される税金が多すぎた場合に課されるペナルティです。
国税庁によると、新たに納めることになった税金の10％相当額が原則ですが、50万円を超えている場合にはその超えている部分は15%相当額を納める必要があります。
重加算税
重加算税とは、無申告加算税または過少申告加算税が課される場合に、虚偽申告や隠蔽などのように意図的に脱税を企てた悪質なケースに課されるペナルティです。
無申告加算税の場合と過少申告加算税の場合では、以下のように不足している税金に対して加算される税額が異なります。
- 無申告加算税：40%
- 過少申告加算税：35%
過少申告加算税と同様、税務調査前に自主的に修正申告をした場合には重加算税が課されないため、正確な内容で確定申告しましょう。
延滞税
延滞税とは、確定申告をしても納付期限に遅れた場合に支払うべき税金です。
納付期限の翌日から納付日までの日数によって加算される税金が変わってきます。2ヵ月を経過してしまうと税額がさらに高くなってしまうため、注意しましょう。
不動産投資の確定申告に関連するよくある質問
不動産投資の確定申告に関連するよくある質問
不動産投資の確定申告に関連するよくある質問を以下にまとめました。
不動産投資の確定申告をする必要のある人や確定申告で疑問を抱いている人はぜひ最後まで読んで参考にしてください。
不動産投資を始めた初年度から確定申告が必要ですか？
不動産投資を始めた初年度から確定申告は必要です。
その理由は、確定申告は前年の所得に対してその翌年に申告するためです。
つまり、不動産投資を前年の時点で始めていた場合、その年を初年度としてカウントして確定申告しなければいけません。
不動産取得税や登録免許税などの費用を経費として計上することで、初年度から節税効果が見込めます。
サラリーマンでも不動産投資で確定申告は必要ですか？
サラリーマンでも場合によっては不動産投資で確定申告は必要です。
基本的に、サラリーマンは勤務先の企業が年末調整で所得や税金を計算してくれるため、確定申告は必要ありません。
しかし、給与所得以外の所得合計額が20万円以上の場合は確定申告の対象となり、不動産所得もその条件に含まれます。
まとめ｜不動産投資をしている場合は正しく確定申告をしましょう！
確定申告がまだ不慣れな場合は時間や手間がかかって大変に感じるかもしれません。
ただし、青色申告や損益通算を利用することや経費を計上することなどを正しく理解して確定申告ができれば、高い節税効果が期待できます。
必要な手続きや手順、書類を事前にしっかりと確認し、漏れや遅延がないように余裕をもって確定申告に臨みましょう。
普段の生活や別の事業が忙しい人は、税理士などの専門家に任せることもひとつの手段です。
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