不動産投資は節税にならないのは本当？節税効果や仕組みをわかりやすく解説！
「結局、不動産投資は節税になりますか？なりませんか？」
「不動産投資での節税に向いている人や物件は？」
このような疑問や悩みを抱えている人も少なくないのではないでしょうか。
不動産投資が節税になると聞くこともあれば、逆に節税にならないといわれることもあります。
では、不動産投資は節税になるのでしょうか。
結論、不動産投資で節税の恩恵を受ける場合と受けられない場合があります。つまり、投資家の年収や不動産の特徴によっても変わってきます。
不動産投資で押さえるべきポイントをしっかりと理解しておけば、節税効果が期待できるでしょう。
そこで今回は、不動産投資によって節税できる税金の種類やその節税効果、不動産投資による節税に向いている人や物件の特徴を解説します。
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不動産投資で節税できる税金の種類
不動産投資で節税できる税金の種類
不動産投資による節税では、どのような税負担を軽減できるのでしょうか。その軽減できる仕組みや割合などは税金の種類によって異なります。
不動産投資で節税につながる主要な税金は、以下のとおりです。
- 所得税
- 住民税
- 相続税
- 贈与税
- 法人税
それぞれの税金を順番に解説していきます。
所得税
不動産投資で節税につながる1つ目の税金は、所得税です。
所得税とは、個人の所得に対してかかる税金のことです。所得とは、収入から経費を差し引いた金額であり、税法上は以下の10種類に分類されます。
- 利子所得
- 配当所得
- 不動産所得
- 事業所得
- 給与所得
- 退職所得
- 山林所得
- 譲渡所得
- 一時所得
- 雑所得
所得税は、1年間の総所得から所得控除を差し引いた金額（＝課税所得）に所得税率をかけて算出する仕組みです。
- 「給与収入」−「給与所得控除」=「給与所得」
- 「給与所得」−「所得控除」=「課税所得」
- 「課税所得」×「税率」=「所得税額」
なお、税率に関しては、課税所得が高くなるほど税率が高くなる累進課税制度が採用されています。
このように、所得税は総所得から控除を差し引いた課税所得に応じて税率が変動しますが、不動産投資を行うことで節税効果が期待できます。
具体的には、不動産所得が赤字になった場合に、給与所得など他の所得と合算して赤字を相殺する「損益通算」の利用です。
たとえば、不動産投資をしている会社員の場合、不動産投資で赤字を出しても損益通算をすることで給与所得にかかる所得税を節税できます。
損益通算の利用は、所得税の軽減につながり、累進課税があることでより大きな効果が得られるでしょう。
住民税
不動産投資で節税につながる2つ目の税金は、住民税です。
住民税は住所がある自治体に納める地方税のひとつであり、都道府県や市区町村が教育や福祉などの行政サービスを維持する目的で支払います。
住民税は、以下のように「均等割」と「所得割」に分類されます。
- 均等割：所得に応じて負担する
- 所得割：所得に関係なく定額で負担する
基本的には、住所がある自治体に対して、均等割と所得割の合計額を納税することが必要です。
均等割と所得割のそれぞれの内訳は以下のとおりです。
- 均等割：5,000円（道府県民税：1,500円、市町村民税：3,500円）
- 所得割：前年所得に対して10%（道府県民税：4%、市町村民税：6%）
住民税の所得割に関していえば、前年所得によって税額が変動するため、所得の圧縮ができれば節税効果が期待できます。
所得税と同様、不動産投資で減価償却費を経費計上して不動産所得の赤字を他の所得と損益通算できれば、住民税にかかる税金を軽減できます。
相続税
不動産投資で節税につながる3つ目の税金は、相続税です。
相続税は、亡くなった人から金銭や不動産などの財産を配偶者や子どもが相続した場合に、その財産の合計額によって課せられる税金のことです。
相続財産を現金で相続する場合と不動産で相続する場合では税率が変わるため、不動産投資を活用することで相続税の節税につながります。
具体的には、以下のとおりです。
- 現金で相続：額面全体に相続税がかかる
- 不動産で相続：固定資産税評価額で時価の50%〜70%程になる
つまり、現金で相続するよりも、不動産として相続した方が相続税を抑えられます。
贈与税
不動産投資で節税につながる4つ目の税金は、贈与税です。
贈与税とは、人から財産を贈与された場合にかかる税金です。
贈与を受けた側が支払いますが、年間110万円以上の贈与を受けたときに課税対象となります。
ただし、贈与税も相続税と同様、現金よりも不動産として贈与される方が贈与税評価額を20〜30%程度下げられるメリットがあります。
法人税
不動産投資で節税につながる5つ目の税金は、法人税です。
法人税とは、法人の事業活動によって得られる所得に対して課せられる税金です。
不動産投資はこの法人税の節税にもつながります。
個人で不動産投資を行った場合、所得税・住民税の税率の最大税率は55%になります。
しかし、法人税の場合、最大で23%まで抑えることが可能です。
法人化をすることで、不動産所得にかかる税金も法人税率に切り替わるため、不動産投資による節税に有効的です。
このように、不動産所得が増大すれば、法人化も検討するといいでしょう。
不動産投資が節税にならないといわれる3つの理由
不動産投資が節税にならないといわれる3つの理由
先述のとおり、不動産投資をすると節税効果が期待できます。
では、どうして不動産投資が節税にならないともいわれているのでしょうか。
不動産投資が節税にならないといわれる主な理由は、以下の3点です。
- 不動産所得が赤字にならないと損益通算できない
- 減価償却は耐用年数期間内に限られる
- ローンの利息が減ってデッドクロスになってしまう
それぞれ順番にみていきましょう。
不動産所得が赤字にならないと損益通算できない
不動産投資が節税にならないといわれる1つ目の理由は、不動産所得が赤字にならないと損益通算できないことです。
不動産投資で節税を行うには、損益通算は有効的な手段のひとつです。
しかし、不動産所得が赤字にならないと損益通算ができません。つまり、不動産所得が黒字の場合には損益通算が適用されず、節税効果が見込めません。
また、不動産投資を始めた初年度は初期費用がかかることから赤字になりやすいですが、2年目以降は黒字化になりやすいため、節税の恩恵を受けられるのは初年度しか期待できないでしょう。
減価償却は耐用年数期間内に限られる
不動産投資が節税にならないといわれる2つ目の理由は、減価償却は耐用年数期間内に限られることです。
不動産所得に減価償却費を計上することで損益通算が適用されて、節税効果が期待できます。
減価償却費の算出方法は以下のとおりです。
「不動産購入額」÷「耐用年数」=「減価償却費」
このように、減価償却費を計上できるのは耐用年数の期間内に限定されているため、減価償却期間が終了すると所得税の節税効果は徐々に薄れてしまいます。
とはいえ、耐用年数期間内であれば、減価償却費は計上できるため、節税にならないとも言い切れないでしょう。
ローンの利息が減ってデッドクロスになってしまう
不動産投資が節税にならないといわれる3つ目の理由は、ローンの利息が減ってデッドクロスになってしまうことです。
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費よりも上回ってしまう状態のことです。
ローンの利息返済方法を元利均等払いに設定している場合、1回目の返済金額が大きくなり、徐々に返済額が減っていきます。
減価償却費は経費として計上できる一方で、元金の返済額は出しているものの、現金を経費として計上できません。
結果として、デッドクロスの状態になり、節税効果やキャッシュフローの悪化を招きます。
デッドクロスの状態にならないように、耐用年数が長い不動産を購入することや借入金を少なくすることなどの対策が必要です。
不動産投資による節税に向いている人の特徴
不動産投資による節税に向いている人の特徴
不動産投資による節税に向いている「人」に焦点を当ててみていきましょう。
不動産投資による節税に向いている人の主な特徴は、以下のとおりです。
- 課税所得が900万円以上の人
- 相続税対策が必要な人
それぞれの特徴を順番に確認していきます。
課税所得が900万円以上の人
不動産投資による節税に向いている人の特徴として、「課税所得が高い人」が挙げられます。
具体的には、課税所得の高い人とは、課税所得が900万円以上（年収換算すると1,200万円以上）の人のことです。
課税所得が900万円以上の人が節税に向いている理由は、高額な税金が課される人の方が大きく所得金額を圧縮できるからです。
課税所得が900万円以上になると所得税率は23%から33%へと増大し、不動産売却時にかかる不動産譲渡税率との差異が大きくなるため、不動産投資による節税効果が大きくなります。
| 課税所得 | 所得税率 |
| 1,000円〜194万9,000円 | 5% |
| 195万円〜329万9,000円 | 10% |
| 330万円〜694万9,000円 | 20% |
| 695万円〜899万9,000円 | 23% |
| 900万円〜1,799万9,000円 | 33% |
| 1,800万円〜3,999万9,000円 | 40% |
| 4,000万円以上 | 45% |
相続税対策が必要な人
不動産投資による節税に向いている人として挙げられるもうひとつの特徴は、「相続税対策が必要な人」です。
相続税は、現金や不動産など相続する財産によって、課される相続税の税率は異なります。
現金で相続すると時価で評価されるのに対して、不動産で相続すると評価額が下がることから課される相続税率が低くなります。
| 法定相続人 | 基礎控除額 |
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
たとえば、2人の法定相続人に対して1億円の相続財産があったとして考えてみましょう。
現金で相続した場合の取得金額と相続税は、以下のとおりです。
- 取得金額：5,800万円（1人あたり2,900万円）
- 相続税：770万円（1人あたり385万円）
それに対して、土地や家屋で相続した場合の取得金額と相続税は、以下のとおりです。
- 取得金額：2,800〜3,800万円（1人あたり1,400円〜1,900円）
- 相続税：320〜470万円（1人あたり160〜235万円）
以上のように、現金で相続するよりも不動産で相続する方が、相続税の算出には有利でしょう。
不動産投資による節税に向いていない人の特徴
不動産投資による節税に向いていない人の特徴
次は、逆に不動産投資による節税に向いていない人の特徴をみていきましょう。
主な特徴は、以下のとおりです。
- 課税所得が900万円未満の人
- 相続税対策が必要ない人
それぞれの特徴を順番に確認していきます。
課税所得が900万円未満の人
「課税所得が900万円未満の人」は、節税が目的の不動産投資には向いていません。
というのも、課税所得が900万円以上の人と比較した場合、課税所得が900万円未満の人は所得税率が33%から23%まで下落してしまうからです。
所得税率が23%だと不動産譲渡税率との差があまりないため、不動産投資による節税効果は薄れてしまい、リスクが見合わなくなってしまいます。
このように、課税所得が900万円未満の人は不動産投資による節税効果があまり期待できません。
そのため、課税所得の金額を目安に不動産投資をするかどうかを判断しましょう。
相続税対策の必要がない人
「相続税対策の必要がない人」は不動産投資による節税に向いていないもうひとつの特徴として挙げられます。
相続する資産がない場合、そもそも相続税対策をする必要がないため、不動産投資による節税の効果は期待できません。
相続税の基礎控除額は、以下の計算方法で算出されます。
「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」
たとえば、法定相続人が1人の場合の基礎控除額は3,600万円、2人の場合の基礎控除額は4,200万円です。
| 法定相続人 | 相続税の基礎控除額 |
| 1人 | 3,600万円 |
| 2人 | 4,200万円 |
| 3人 | 4,800万円 |
| 4人 | 5,400万円 |
| 5人 | 6,000万円 |
このように、法定相続人の数と基礎控除額の増加は比例関係にあります。
基礎控除額よりも相続財産額が小さい場合は相続税の納税義務はありません。
つまり、相続する財産額が3,600万円以下だと相続税は非課税となって申告する必要もなくなります。
不動産投資で節税効果が出やすい物件の特徴
不動産投資で節税効果が出やすい物件の特徴
ここまで、不動産投資による節税が向いていることを「人」に焦点を当てて解説してきました。
課税所得が900万円以上の人や相続税対策が必要な人にとっては節税効果が高いことを解説しましたが、投資対象がどのような不動産でも節税効果が高いわけではありません。
では、どのような物件であれば高い節税効果が期待できるのでしょうか。ここでは、不動産投資で節税効果が出やすい特徴を「物件」にフォーカスして解説していきます。
不動産投資で節税効果が期待できる物件の特徴は、以下のとおりです。
- 木造物件
- 築古物件
木造物件と築古物件は不動産投資で高い節税効果が見込めます。
木造物件の法定耐用年数は22年ですので、他の構造の物件と比較しても短くなっています。
耐用年数が短ければ短いほど、1年あたりの減価償却費は大きくなるため、木造物件の減価償却費を大きく取れる点はメリットです。
| 構造（住宅用） | 耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） |
47年 |
| 鉄骨造（厚さ3mm以下） | 19年 |
| 鉄骨造（厚さ3mm超〜4mm以下） | 27年 |
| 鉄骨造（厚さ4mm超） | 34年 |
また、築古物件の場合、減価償却期間は以下のとおりです。
- 法定耐用年数のすべてを経過した資産：「法定耐用年数」×20%=「減価償却期間」
- 法定耐用年数の一部を経過した資産：「法定耐用年数−経過年数」+経過年数×20%=「減価償却期間」
同じ価格で同じ構造の物件と比較すると、築古物件は大きな減価償却費を取れるメリットがあります。
不動産投資で節税効果が出にくい物件の特徴
不動産投資で節税効果が出にくい物件の特徴
不動産投資で節税効果が出にくい物件の特徴は、先述した効果が出やすい物件の特徴と反対のものが該当します。
不動産投資で節税効果が期待できない物件の特徴は、以下のとおりです。
- 鉄筋コンクリート造（RC造）
- 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）
- 新築物件
- 築浅物件
鉄筋コンクリート造（RC造）と鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の法定耐用年数は47年であり、木造物件と比べると2倍以上あります。
そのため、1年あたりの減価償却費を木造物件ほど大きく取れません。
また、新築物件や築浅物件も減価償却期間が長く、1年あたりの減価償却費が小さくなるため節税効果が出にくいとされています。
不動産投資の節税にならない2つの失敗例
不動産投資の節税にならない2つの失敗例
不動産投資が節税になると営業パーソンに勧められたものの、蓋を開ければ節税効果のない不動産投資をさせられるような事例が存在するのも事実です。
節税目的で始めたものの、結果的に節税どころではなくなってしまうケースも考えられます。
そこで、ここでは不動産投資の節税にならない失敗例をご紹介します。
具体例は以下のとおりです。
- 新築区分マンションを複数戸購入した事例
- 新築一棟マンションを購入した事例
それぞれ詳しくみていきましょう。
新築区分マンションを複数戸購入した事例
新築区分マンションを複数戸購入した事例です。
この事例では、雑費を計上することが節税につながることを不動産の営業パーソンが常套句としてよく使います。
ところが、新築区分マンションは減価償却期間が長くなっています。
結果として、年間で計上できる減価償却費が少ないため、新築区分マンションは節税目的の不動産投資には不向きです。
節税目的で不動産投資をする場合、物件選びが重要なポイントになります。
新築一棟マンションを購入した事例
高収入で年々大きくなっていく税負担を軽減したいと考え、新築一棟マンションを購入した事例です。
新築マンションは減価償却期間が長くて節税に不向きであることを認識していなかったため、高年収に家賃収入が追加されて、結果的に支払う税金が増えてしまいました。
このような失敗をしないためにも、物件によって節税効果が異なることを理解したうえで不動産投資をすることが大切です。
不動産投資での節税に関連するよくある質問
不動産投資での節税に関連するよくある質問
不動産投資による節税に関連するよくある質問を以下にまとめました。不動産投資での節税をご検討されている方はぜひ最後まで読んで参考にしてください。
不動産投資で節税が嘘といわれる理由
不動産投資で節税が嘘といわれる主な理由として、以下の理由が挙げられます。
- 不動産投資や節税の仕組みを理解していないため
- 税制改正による影響のため
- ランニングコストで持ち出しが発生しているため
不動産投資は節税できるなどの甘い言葉を鵜呑みにして始めてしまうと危険です。たしかに節税効果はありますが、年収や物件によって異なる一定の条件を満たす必要があります。
所得税と住民税の節税だけでなく、課税時期の延期や相続税の軽減による節税もあります。このように、不動産投資や節税の仕組みを理解することが大切です。
従来は不動産投資で多額の減価償却費を計上でき、高い節税効果が見込めていたものの、今となっては税制改正によってその節税効果が限られてしまいました。
また、金融機関からのローンで不動産投資をした場合、ローン比率が高く毎月の返済金額が多くなることがあります。ランニングコストで赤字を補填する持ち出しが発生すると節税の効果が実感しにくくなります。
これら3点が不動産投資で節税が嘘といわれる主な理由です。
まとめ｜不動産投資で「節税にならない」と後悔しないように仕組みや効果を理解しましょう！
今回は、不動産投資が節税につながる仕組みや節税効果が期待できる人や物件の特徴などを解説してきました。
投資家の年収や資産によって節税効果は異なるため、仕組みを理解してポイントを押さえたうえで節税目的の不動産投資を始めましょう。
ただし、節税だけを目的に不動産投資を始めるのはリスクもあるため注意も必要です。
そのため、不動産投資による節税で失敗しないためにも、事前に知識を身につけておくことや専門家へ相談することも検討してみましょう。
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