「不動産投資の安定性に魅力を感じるが、投資資金が足りない」という方でも始めやすい不動産クラウドファンディング。数々のメディアでも取り上げられるなど近年注目を集めています。
そこで今回は、不動産クラウドファンディングの概要や他の不動産投資との違い、業者の選び方についてご紹介します。
不動産クラウドファンディングの仕組み
不動産クラウドファンディングとは、インターネット上で資金を募る「クラウドファンディング」に似た不動産投資の一種で、複数の投資家から資金を集め、集まった大きな資金を元手に事業者が不動産を運営する投資手法のことです。
不動産クラウドファンディングには、あらかじめ運用期間が設けられています。運用期間が満了すると、利益を投資額に応じて分配します。このような利益の分配方法は、株式投資に似た仕組みです。
不動産クラウドファンディングの特長
不動産クラウドファンディングは、以下のような特長があります。
・1万円から投資に挑戦できる
・手続きや手間が少ない
・自分で投資する物件を調べる
ここからは、それぞれの特長について詳しく見ていきましょう。
1万円から投資に挑戦できる
不動産クラウドファンディングは複数人で投資するため、1人あたりの必要最低金額が低くなります。1万円から投資に挑戦できる案件も多いため、不動産投資に興味はあるものの、投資資金に不安があるという方は不動産クラウドファンディングがおすすめです。
手続きや手間が少ない
不動産クラウドファンディングは、取引をネットで完結でき、投資対象の不動産は事業者が管理してくれるため、手間が少ない点が特長です。
投資用の不動産を自身で購入する場合、銀行からの融資や不動産登記、契約などやらなければならない手続きが山のようにあります。また、契約後も不動産の運営・管理を行う必要があります。しかし、不動産クラウドファンディングは、運営・管理の手間が一切かからないため、仕事や家事で忙しい方でも投資しやすい投資手法です。
自分で投資する物件を選べる
不動産クラウドファンディングは、自分で投資する物件を選べるという特長もあります。
不動産クラウドファンディング事業者のサイトでは、投資家を募る際に投資対象となる不動産の情報が詳細に公開されています。どのような物件かを知ることで、運用利益などを予測しやすくなるなどのメリットにつながります。
最大の特長は「優先劣後出資方式」
不動産クラウドファンディングの特長を3点ご紹介しましたが、不動産クラウドファンディングの最大の特長は、優先劣後出資方式が採用されていることです。
優先劣後出資方式とは、不動産運営や物件売却で生じた利益は投資家から優先して配当し、損失が生じた場合は事業者が先に負担する仕組みです。
例えば、10億円の物件に対して、投資家の出資分が3億円、事業者の出資分が7億円という条件で購入したとします。なお、今回は、当初の配当利回りが5％だとします。
（ケース1）1億円の利益が生じた場合
購入費用10億円に対し、運用益と売却益含めて11億円という運用結果だったとします。
まず、3億円×105％=3億1,500万円を優先して投資家に配当します。そして、11億円から投資家に配当した3億1,500万円を差し引いた7億8,500万円が事業者への出資金返済にあてられます。
（ケース2）1億円の損失が生じた場合
購入費用10億円に対し、運用益と売却益含めて9億円という結果だったとします。
この場合、事業者の出資額7億円から損失が補填されるため、事業者は6億円しか返還されません。投資家の出資額3億円は減らずにそのまま返還されます。
仮に、損失が8億円生じた場合は、事業者の出資額7億円を超えた1億円が投資家の出資額から補填されます。
このように、優先劣後出資方式が採用されていれば、運用中に損失が出た際に劣後出資分から補填され、投資家の元本割れのリスクを減らせます。
また、事業者側は優先劣後出資方式を採用することで、資金を募りやすいというメリットがあります。
不動産クラウドファンディングと現物不動産投資の違いは？
不動産クラウドファンディングは、クラウドファンディングによって複数人で一つの不動産に投資します。そのため、投資費用は1万円からと少額から投資できます。一方で、現物不動産投資は基本的に一人で投資するため、投資費用は数百万円から数千万円が相場です。
また、不動産クラウドファンディングは運用管理を事業者に任せられますが、現物不動産投資は自分で運用管理しなければなりません。
このように、不動産クラウドファンディングと現物不動産投資には、投資額に大きな違いがあり、運用管理の必要性にも違いがあります。
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いは？
ソーシャルレンディングとは、企業が不特定多数の人から資金を募り、その資金を元に事業を運営し、投資家に利息を支払う仕組みのことです。
一見、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは同じ投資手法に見えますが、両者には運営者の情報開示の有無に違いがあります。まず、不動産クラウドファンディングは投資する不動産の情報はもちろん、事業者の情報も細かく記載されています。一方で、ソーシャルレンディングは、事業者の情報開示義務はなく匿名であることも少なくありません。
このように、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングには情報の透明性に大きな違いがあります。
不動産クラウドファンディングとREITの違いは？
REITとは、複数の投資家から資金を集めて不動産に投資し、得られた収益を投資家に分配する投資手法のことです。REITも投資手法自体は不動産クラウドファンディングに似ていますが、両者には不動産情報の開示の有無・リスク・換金性について違いがあります。
まず、不動産クラウドファンディングは不動産情報が開示されており、投資したい不動産を選べます。しかし、REITはプロに委託する形となるため投資の対象となる不動産を選ぶことはできません。
次に、REITは、投資家だけではなく金融機関から借り入れて資金調達をしています。金利が上昇すると、支払う利息が増えるため、分配金が減少してしまうリスクがあります。不動産クラウドファンディングは、投資家と事業者の資金で不動産を取得するため、金利変動の影響を受けにくいとされています。
最後に、REITは、購入や売却のタイミングを投資家自身で判断できるため、換金性に優れています。一方で不動産クラウドファンディングは、購入や売却のタイミングを事業者が判断します。運用期間途中で解約してしまうと、運用期間満了時より受け取れる金額が減る可能性もあるため、換金性はREITより劣ります。
不動産クラウドファンディングの注意点
少額から不動産投資に挑戦できる不動産クラウドファンディングですが、その仕組みから以下のような注意点もあります。
・莫大な利益は期待しづらい
・競争率が高く投資できない場合がある
それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。
莫大な利益は期待しづらい
不動産クラウドファンディングは、投資額が少額であり配当利回りが決まっているため、莫大な利益は期待しづらいという注意点があります。
投資にリスクはつきものですが、投資にはハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンという関係性があります。つまり、少額投資でリスクの少ない不動産クラウドファンディングは、リスクが小さい分利益も少ないという特徴があります。
競争率が高く投資できない場合がある
不動産クラウドファンディングは最近登場した投資手法であり、投資できるファンドが投資家の数に対してまだまだ少ないため、競争率が高く投資できない場合があります。
案件によって先着か抽選かは異なりますが、好条件の案件ほど競争率が高い傾向にあります。そのため、不動産クラウドファンディングを始めたいと思ってもなかなか投資できないという人も少なくありません。
不動産クラウドファンディングを選ぶポイント
近年、不動産クラウドファンディングを提供する業者が増えていますが、数ある業者の中から選ぶ際は以下のポイントを意識することをおすすめします。
・案件の数や種類
・事業者の信頼度
・優先劣後出資割合
・募集口数や募集方法
それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。
案件（ファンド）の数や種類
まずは、事業者のホームページに掲載されている案件の数や種類の豊富さを確認しましょう。案件の数や種類が豊富なほど案件を選びやすく投資できる確率も高くなります。
不動産クラウドファンディング事業者の信頼度
安心して投資するためには、不動産クラウドファンディング事業者の信頼度も重要です。信頼度を比較する基準としては、会社の規模や口コミを確認すると良いでしょう。
会社の規模が大きく良い口コミが多い業者ほど信頼度が高いと判断できます。
優先劣後出資割合
優先劣後出資割合は、元本割れのリスクと比例するため、事業者を選ぶ際の重要なポイントです。運営会社の出資割合が高いほど投資家のリスクは小さくなります。そのため、なるべく運営会社の出資割合が高い業者を選びましょう。
募集口数・募集方法
募集口数が多いほど投資できる確率が高くなるため、なるべく募集口数が多い業者を選びましょう。
また、募集方法は主に先着と抽選がありますが、自分に向いている方を選ぶと良いでしょう。先着順は先着に入れば確実に投資できますが、回線が混み合うなどで先着に間に合わなかったという事態が続くとなかなか投資できません。一方で、抽選は確実に投資できるというわけではないものの、先着に合わせて時間を作れないという場合などに適しています。
不動産投資クラウドファンディング編集部のおすすめ
不動産クラウドファンディング事業者の選び方をご紹介しましたが、最後に不動産投資クラウドファンディング編集部がおすすめする事業者2選を、それぞれの特徴とともにご紹介します。
COZUCHI（旧 WARASHIBE）
おすすめの事業者1つ目は、LAETOLI株式会社が運営しているCOZUCHI(旧WARASHIBE)です。
COZUCHIは、2年や3年といった短期運用が多く、利回りが高いという特長があります。特に年利は10%を上回っており、少額投資でも比較的高いリターンが期待できます。
劣後出資割合は10%とやや低めで、他社と比べると元本割れのリスクがあります。
その他、COZUCHIに関する情報は以下のページに詳しく記載しておりますので、併せてご一読ください。
WARASHIBEは今後要注目の不動産投資クラウドファンディングです
ASSECLI
次にご紹介するのは、株式会社エボルゾーンが運営しているASSECLIです。
ASSECLIは最低1万円から投資できる不動産クラウドファンディングを提供しており、オンライン上で取引を完結できる気軽さが特長です。これまで1,000件を超える取引実績もあり、信頼度が高く初心者にもおすすめです。
そんなASSECLIの劣後出資割合は15%前後です。
ASSECLIについてさらに詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事もご覧ください。
ASSECLIのバリューアップ商品には注目しています | 不動産投資クラウドファンディング
まとめ：初心者こそおすすめの不動産クラウドファンディング
少額から投資できてインターネット上で完結できる不動産クラウドファンディングは、不動産投資を始めたいという初心者にこそおすすめの投資手法です。
不動産クラウドファンディングの特長や注意点を把握し、自分に合った事業者を見つけて不動産クラウドファンディングを始めましょう。