「不動産投資ではどれくらいまで経費計上できますか？」
「不動産投資で認められる経費と認められない経費は？また、その判断基準を知りたい」
不動産投資をしている人のなかには、このような疑問や悩みを抱えている人もいるでしょう。
通常、不動産投資をしていると確定申告が必要になります。また、確定申告では所得や納めるべき税金を申告することが必要です。
そのためには、不動産投資に関連する経費のなかで計上できるものと計上できないものを正しく見極め、理解しておくことが求められます。
そこで今回は、不動産投資で経費計上できる項目17選をご紹介します。確定申告で困らないためにも、どこまで確定申告で経費として認められるのかチェックしておきましょう。
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不動産投資で経費計上できる項目17選
不動産投資で経費計上できる項目17選
不動産投資で経費計上できる項目を17個に厳選してご紹介します。不動産投資で計上できる経費は以下のとおりです。
- 租税公課（税金）
- 火災保険や地震保険などの損害保険料
- 管理会社への管理委託料
- 管理費と修繕積立金
- 建物や部屋の修繕費
- 減価償却費
- ローン金利（借入金利息）
- ローン保証料
- 通信費
- 旅費交通費
- 接待交際費
- 仲介手数料
- 広告宣伝費
- 司法書士や税理士などの専門家への報酬金
- 新聞図書費
- 自動車関連費用
- 立ち退き料
経費計上できる各費用を詳しくみていきましょう。
租税公課（税金）
租税公課とは、税金のことです。
国税庁によれば、不動産投資では以下のような税金が経費として発生します。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
投資の初年度は、これらの税金も経費として計上することが可能です。
登録免許税や印紙税は購入した初回のみですが、固定資産税や都市計画税は毎年発生するため忘れずに計上しましょう。
火災保険や地震保険などの損害保険料
損害保険料とは、所有物件にかける火災保険や地震保険の保険料のことです。
損害保険料は経費計上可能ですが、当該年分しか計上できないため、注意が必要です。
保険料を安く抑えるために複数年分を一括払いするケースもありますが、その場合は支払金額を複数年で分割した金額が該当年分の経費にあたります。
管理会社への管理委託料
管理会社への管理委託料の支払いは経費計上可能です。
自分で管理していない場合は、一般的に管理会社へ管理会社へ業務を依頼していることが多くあります。
管理会社へ委託する業務には、家賃回収や入居者募集、入居者からの問い合わせ対応などがあります。
確定申告の際は、管理会社によって作成・送付される明細をチェックして経費を把握しておきましょう。
管理費と修繕積立金
管理会社に支払う管理費と、修繕費のうち維持管理や修理のために将来支払う修繕積立金も経費計上できます。
資産の使用可能期間を延長させるまたは資産の価値を高める部分の支出は「資本的支出」とみなされ直接経費にはできませんが、減価償却費としては計上できます。
国税庁によると、下記条件を満たす修繕積立金は必要経費として計上可能です。
- 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
- 管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
- 修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
- 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること
建物や部屋の修繕費
不動産の修繕費は経費計上できます。
必要経費として計上できる修繕費の具体例は以下のとおりです。
- 退去時のクロス張り替え
- 簡易な設備補修
- 部屋のクリーニング代
- 壁紙やエアコンの交換代
- 共用部分の清掃代
このように、退去にともなう原状回復の修繕費や継続的な使用にともなう設備故障などのメンテナンスの修繕費が該当します。
ただし、修繕費として経費計上できるものは、1回分の金額が20万円未満のものだけです。20万円以上の支出は「資本的支出」に該当し、その年に費用として全額一括計上できません。また、20万円以上の支出は費用ではなく資産とみなされ、減価償却費として毎年分割して計上されるため注意しましょう。
減価償却費
減価償却費とは、長期間使用する固定資産の購入額を耐用年数に応じて複数年で分割して経費計上する費用のことです。
減価償却費として計上できるのは、建物や設備などが該当します。
減価償却費は、実際には支出がともなわずに帳簿上の利益を減らせるため、節税効果が高いとされています。
ローン金利（借入金利息）
土地や建物などの不動産投資ローンにかかる金利は、経費計上が可能です。
毎月かかるローンの金利だけでなく、ローンを組んだ年にかかった手数料も必要経費として計上可能です。
ただし、注意点があります。それは、ローンの金利は経費計上可能ですが、元本は経費計上できない点です。ローン返済金額の元本部分と金利部分の内訳を知りたい場合は返済表を管理しているローン会社に確認しましょう。
ローン保証料
ローン保証料も経費計上できます。
ローン保証料とは、契約者が万が一ローンの返済をできなくなってしまった際に、信用保証会社に支払いを保証してもらうための費用です。保証会社が契約者に代わって金融機関へ残債を支払ってくれます。
ローン返済にともなう金利だけでなく、ローン保証料も必要経費として計上できます。
通信費
不動産投資にともなって連絡手段として使用した通信費は経費計上が可能です。
通信費の具体例は以下のとおりです。
- スマートフォンやパソコンの購入代金
- 電話代
- 切手代
- インターネット通信費
- 不動産投資で利用するソフトやアプリの購入代金
このように、管理会社や入居者との電話代など不動産投資の事業に付随する経費は必要経費として計上できます。
ただし、不動産投資以外の私用でも使っている場合は家事按分することが必要です。あくまでも事業で使用した部分のみが経費計上できることに注意しましょう。
旅費交通費
不動産投資にともなう旅費交通費は経費計上が可能です。
具体的には以下のようなものが挙げられます。
- 公共交通機関の運賃
- 高速道路料金
- ガソリン代
- 自動車のガソリン代
- 駐車場代
- ホテルの宿泊費
このように、不動産を調査するための現地訪問や交渉・契約するための不動産会社や金融機関への訪問など不動産投資にはさまざまな目的で旅費交通費が発生します。
ただし、不動産投資に関係するものに限られるため、それを証明できる領収書やレシートをしっかりと保管しておきましょう。
接待交際費
接待交際費は経費計上可能です。
不動産投資には、不動産会社や管理会社との交際費が発生することがあります。
接待交際費の具体例は以下のとおりです。
- 取引先との打ち合わせでの飲食代
- 情報交換を目的とした不動産会社とのゴルフ代
- 管理会社へ贈るお中元・お歳暮
不動産会社や管理会社などとの交際費は、不動産投資で利益を生むために必要な費用として経費計上できます。
ただし、1人での食事や家族との外食など不動産投資とは無関係な人との交際費は経費として認められません。領収書をもらったときに食事に行った人や目的を記録しておきましょう。
仲介手数料
不動産投資にかかる仲介手数料も経費計上が可能です。
仲介手数料とは、不動産の売買・賃貸契約が成立した際に、取引の仲介をしてくれた不動産仲介業者に対して支払う手数料のことです。
入居者が決まって賃貸借契約が締結されると毎回仲介手数料は発生します。
賃貸の場合は支払手数料として計上するのに対して、購入の場合は不動産取得費用として不動産代金も合算して減価償却費として計上するため、注意しましょう。
広告宣伝費
広告宣伝費とは、賃貸募集に関係する広告費用のことです。
空室が続く状態で入居者を見つけるために、不動産ポータルサイトに物件を掲載するなど追加の広告や集客に対して支払い、仲介手数料とは別で支払いが発生します。
このような広告宣伝費は経費計上が可能です。
必ず支払わなければいけないわけではありませんが、入居者を見つけるための大きな役割を果たします。
司法書士や税理士などの専門家への報酬金
司法書士や税理士などの専門家へ業務を依頼する場合、その報酬金は不動産投資による収入を得るために必要な支出として経費計上可能です。
具体的には以下のようなシチュエーションが考えられます。
- 収益不動産購入時に司法書士へ登記手続きを依頼する
- 税理士へ確定申告を依頼する
- 家賃滞納で弁護士へ訴訟を依頼する
新聞図書費
不動産投資で情報収集のために必要な新聞の購読や本の購入は、新聞図書費として経費計上が可能です。
賃貸情報を得るための不動産の業界誌や新聞だけでなく、不動産投資を勉強するための本も経費計上できます。
ただし、不動産投資に関係するものに限られ、日刊誌や趣味の本などは経費対象外になるため注意しましょう。
自動車関連費用
自動車に関連する以下のような費用は、必要経費として計上できます。
- 自動車購入代金
- 自動車税
- 車検代金
- レッカー代金
不動産投資のために使用する場合のみ経費計上されるため、自家用車を使用する場合は家事按分する必要があります。
ただし、スピード違反や駐車違反などの反則金や罰金は費用計上できないため注意しましょう。
立ち退き料
立ち退き料は、入居者を退去させるために発生した費用です。
ただし、状況によって必要経費にならないため注意が必要です。
賃貸している建物を譲渡するための立ち退き料は譲渡費用に該当しますが、土地や建物を取得するための立ち退き料は取得費用に該当します。
以上のように、立ち退き料も経費にならないケースもあるため、どの費用に分類されるかをしっかりと見極めましょう。
不動産投資で経費計上できない項目6選
不動産投資で経費計上できない項目6選
不動産投資で経費計上できる項目だけでなく、経費計上できない項目も知っておくことが重要です。
経費計上できない項目を6つに厳選してご紹介します。不動産投資で経費計上できない項目は以下のとおりです。
- スーツや時計、コンタクトレンズなどの装飾品や日用品
- 旅行やスポーツジムなど自分への福利厚生費
- プライベートでの飲食費
- 反則金や罰金
- 所得税や住民税などの税金
- 資格取得費用
不動産投資で経費計上できない各費用もチェックしてみましょう。
スーツや時計、コンタクトレンズなどの装飾品や日用品
スーツや時計、コンタクトレンズなどの装飾品や日用品は経費計上できません。
その理由は、プライベートでも使用できることから、ファッションアイテムとしてみなされやすいためです。
不動産投資では不動産会社や管理会社、金融機関の担当者との打ち合わせなど業務でスーツを着用することもよくありますが、基本的には経費とは認められません。その他のビジネスバッグや靴など類似のものも同様です。
ただし、立場上必要であることを証明すれば経費計上できるケースもあります。
旅行やスポーツジムなど自分への福利厚生費
旅行費用やスポーツジムの会費など自分への福利厚生費は、経費として計上できません。
というのも、福利厚生費はあくまでも従業員のための支出だからです。自分用の旅行費用やスポーツジムの会費などは個人的な消費とみなされて経費としては認められません。
また、個人事業主の場合は福利厚生費が認められていないため注意が必要です。
ただし、個人事業主ではなく、株式会社のような法人で親族以外の従業員がいる場合は福利厚生費として費用計上が認められるケースもあります。
プライベートでの飲食費
プライベートでの飲食費は経費計上できません。
それは、不動産投資事業に関係のない私的な目的の飲食費であるためです。
個人事業主になることで飲食費を経費にできると誤解されている人も多いですが、実際に経費計上できるのは、取引先との会食や打ち合わせなど事業に関係のある食事のみです。
最悪の場合、不正利用として税務調査が入ってしまう恐れがあるため、私的な経費計上には注意しましょう。
反則金や罰金
先述のとおり、駐車代やレッカー代金などの自動車関連費用は経費として認められています。
しかし、スピード違反や駐車違反などによる反則金や罰金は経費計上できません。
業務中に発生したものであっても経費計上できないため、自動車関連費用として勘違いしないように注意しましょう。
所得税や住民税などの税金
所得税・住民税・法人税は経費として認められません。
先述したとおり、固定資産税や不動産取得税などの租税公課は経費計上できますが、所得税や住民税などは不動産投資には関係なく発生する税金であることから経費計上できます。
また、総収入から経費を差し引いた課税所得に所得税などの税金が課されるため、経費計上できるかどうかによって納税する所得税額が大きく異なります。
資格取得費用
資格取得費用も経費計上できません。
不動産投資に関連する資格は、以下のようなものがあります。
- 宅建士（宅地建物取引士）
- マンション経営管理士
- 賃貸不動産経営管理士
資格はあくまでも個人のスキルアップとみなされるため、一見すると不動産投資に関連するように思える資格で経費として認められません。
不動産投資の確定申告でどこまで経費計上できるかの判断基準
不動産投資の確定申告でどこまで経費計上できるかの判断基準
不動産投資の確定申告でどこまで経費計上できるかは、その判断基準が存在します。では、どのように判断すればいいのでしょうか。
不動産投資で経費計上できるのは、不動産投資事業に必要な費用のみです。つまり、事業のための費用でなければ、経費として認められません。
たとえば、旅費交通費がプライベートでかかっても、物件を下見するための現地訪問や契約のための取引先訪問などで発生した旅費交通費は経費として認められます。
では、事業でもプライベートでも使用されている費用はどうなるのでしょうか。
事業にもプライベートにも当てはまる費用はそれぞれの割合に応じて分割する按分で計上します。
たとえば、個人事業主が自宅を事務所と兼任している場合の家賃や電気代、自家用車を事業用車にも兼用している場合のガソリン代などが該当します。
費用を按分して計上する際は、利用時間や利用頻度のような理由から合理的に説明できるように、適切な割合で按分しましょう。
不動産投資の経費に関連するよくある質問
不動産投資の経費に関連するよくある質問
不動産投資の経費に関連するよくある質問を以下にまとめました。不動産投資で経費計上しようと考えている人や経費計上できる費用とできない費用がわからない人はぜひ参考にしてください。
不動産投資の経費として認められないものを確定申告したらバレてしまいますか？
バレるリスクが高い行為のため、意図的な経費として認められないものの計上することは避けましょう。
税務署が調査に来る可能性があり、過少申告加算税や重加算税を要求されることもあります。
不動産投資の経費はいくらまで使っても問題ないですか？
不動産投資の経費で使用可能な上限額は特に設定されていません。
不動産投資事業に必要な費用が経費としてみなされます。
ただし、不正や過度な計上は税務調査が入るかもしれないため、事業に関係する経費のみを適切に計上するようにしましょう。
不動産投資関連業務で使うパソコン・スマートフォン・プリンターなども経費計上できますか？
不動産投資事業に関係するものであれば、パソコン・スマートフォン・プリンターもすべて経費として計上可能です。
プライベートでも事業用でも使用している場合は、不動産投関連業務で使用している割合だけを経費として計上します。
不動産投資で車の購入費や維持費は経費になりますか？
不動産投資事業に関係する車の購入費や維持費であれば、経費計上できます。
ポイントは事業に関係する費用であるかどうかです。
車の購入費だけでなく、メンテナンス費用や自動車税などの維持費も経費として計上可能です。
不動産投資で交際費は経費になりますか？その目安はありますか？
不動産投資に関係する交際費は経費計上できます。
交際費が経費として認められるかの判断の目安は、不動産投資事業に関係する出費であるかどうかです。
不正や過度な計上は税務署のチェックが入るかもしれないため、事業に関係することを証明できる書類やデータをしっかりと保管しておきましょう。
まとめ｜不動産投資に関連する経費を適切に経費計上して節税しましょう！
確定申告でも節税対策でも必要なため、不動産投資で経費計上できるものとできないものをしっかりと区別できることは重要です。
経費をうまく活用できるかどうかは、課税所得を減らし節税にもつながるため、不動産投資を成功させるコツでもあります。
分別の複雑なポイントもありますが、混在してしまっている人も少なくないはずです。
自分で調べることや勉強することも大切ですが、税理士などの専門家にアドバイスをもらうことも選択肢のひとつでしょう。
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