賃金は上がらないにもかかわらず物価の上昇が続き、将来に備えて投資を考え始めた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
投資にはさまざまな対象がありますが、長期的に安定した収入が望める不動産投資はおすすめです。
今回は、不動産投資を始めるにあたって必要な初期費用について、費用の内訳と安く抑えるポイントを詳しく解説します。
不動産投資の初期費用、目安は物件価格の15%
不動産投資の初期費用、目安は物件価格の15%
不動産投資は、購入した不動産を貸して、その家賃を収入として得る仕組みです。購入のためにローンを組んだ場合は、家賃収入を借りたローンの返済に当てます。ローンの返済が終われば、家賃から諸経費を差し引いた利益が全て収入になります。
賃貸用の不動産を購入する際は、初期費用が必要となり、目安は物件価格のおよそ15％程度です。
初期費用の種類と目安
不動産を購入するためには、頭金や不動産会社への手数料、不動産の登記費用、税金、ローン利用に関する手数料などの初期費用が必要です。
ここからは初期費用の種類と金額の目安について解説します。
物件の頭金
不動産物件を現金で購入するのでなければ、頭金を除く金額のローンを組みます。用意する頭金の目安は、物件価格の10％です。
頭金として用意できる金額が多ければ、ローンで借りる金額が少ないので審査に通りやすくなります。また、利息の支払いも減らせるためにキャッシュフローが安定します。
| 物件価格 | 頭金の目安 |
| 3,000万円 | 300万円 |
| 5,000万円 | 500万円 |
仲介手数料
不動産物件を購入するときに不動産会社に支払う手数料が仲介手数料です。
売買契約時と物件引渡し時に半額ずつ支払います。また、上限金額は宅地建物取引業法で定められています。
不動産投資用に購入する400万円を超える物件について、仲介手数料の計算式は以下の通りです。
物件価格（税抜）x 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
＜仲介手数料上限早見表＞
| 物件価格（税抜） | 仲介手数料（税込） |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
不動産の登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
不動産の購入時には、売買したことを法務局へ届け出て所有権を登記します。手続きが複雑なため司法書士に依頼することが一般的です。
そのため、所有権の登記で支払う登録免許税に加えて司法書士への報酬が必要です。
| 区分 | 課税標準額 | 税率 |
| 土地の購入（所有権移転登記） | 固定資産税評価額 | 2.0％ |
| 新築建物の購入（住宅用家屋所有権保存登記） | 固定資産税評価額 | 0.4％ |
| 中古建物の購入（住宅用家屋所有権移転登記） | 固定資産税評価額 | 2.0％ |
不動産取得時にかかる税金（不動産取得税、印紙税）
不動産を購入、取得すると税金がかかります。
不動産取得税は物件の固定資産税評価額に税率をかけた金額です。物件購入後、数か月〜半年後に都道府県から届く納税通知書で納付します。2024年3月31日までは特例で税率3％です。
また、売買契約書とローン契約書に印紙を貼って納付する印紙税も、2024年3月31日までは税率が軽減されています。
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 1,000万円超 〜 5,000万円以下 | 2万円 → 1万円 |
| 5,000万円超 〜 1億円以下 | 6万円 → 3万円 |
ローン利用にかかる費用（ローン事務手数料・ローン保証料）
ローン事務手数料は、銀行でローンを利用する際にかかる手数料です。融資金額の1〜3％が目安です。
また、保証会社に保証を依頼する場合は融資金額の1.1％程度の保証料がかかります。
清算金（固定資産税・都市計画税と管理費・修繕積立金）
清算金には、毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される固定資産税・都市計画税と、マンションの場合に発生する管理費・修繕積立金があります。
引渡し後の分を日割計算で支払い清算します。
火災保険料・地震保険料
不動産投資のリスクを軽減するためにも、火災保険と地震保険には加入するとよいでしょう。ローンを組む場合も、保険に加入しなければ融資を受けられない必須要件の銀行があります。
入居者による破損や事故をカバーする特約もあるため、内容を確認して加入しましょう。
初期費用を安く抑えるポイントは？
ここまで解説したとおり、不動産投資を始めるには初期投資が必要です。
少しでも費用を抑えるにはどうしたらよいのでしょうか？
おすすめの方法は、物件を建設した会社が直接販売している物件を見つける方法です。
不動産会社を通さずに購入できるため、仲介手数料を支払わずに取得できます。
もうひとつの方法は中古マンションを購入する方法です。築浅で周辺環境がよい物件を見つければ、割安に不動産投資が始められます。ただしこの場合、各種設備の経年劣化に伴う修繕が早いタイミングで発生する可能性があります。そのリスクを理解した上で物件を選ぶことが大切です。
初期費用以外にも運用には費用がかかる
初期費用を用意して不動産を購入したあとにも、運用のために費用がかかります。
毎年支払う固定資産税・都市計画税や、経年劣化による物件設備の修繕費、入居者が退去した後のリフォームや入居者募集のための広告費などです。
不測の事態に備えて手元に資金を残しておこう
不動産投資では、入居者が退去したあとに新しい入居者がすぐに決まらず家賃収入が入らない可能性があります。また、マンションでは建物の状況により通常の修繕積立金以外に、一時金を徴収されることがあります。
急な出費にも対処できるように、手持ちの資金は余裕を持ってプールしておきましょう。
小額から始められる不動産投資もある
不動産という安定した資産を運用する不動産投資ですが、投資物件の購入には多額の初期費用が必要です。
多額の初期費用が用意できない方でも不動産投資を始められる方法に、不動産投資クラウドファンディングがあります。小額から投資できて管理の手間も不要なため、不動産投資の初心者にもおすすめです。
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