不動産投資では収益を向上させるためにさまざまな要素を考慮に入れる必要があります。不動産の利回りもそのひとつです。
不動産投資の利回りにはいくつか種類があり、主に「実質利回り」と「表面利回り」があります。
利回りが高いと収益性も高いと判断できます。しかし、利回りの高さだけで物件を選定する考え方は危険です。
利回りの違いや計算方法を理解していないと、将来的に損をしてしまうかもしれません。これらは収益性を高くして不動産投資で成功するためにも必要な知識です。
そこでこの記事では、不動産投資の実質利回りと表面利回りの違いや計算方法、利回り相場を実際のシミュレーションを交えながら解説します。
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不動産投資で2種類ある利回りの違い
不動産投資で2種類ある利回りの違い
不動産投資の利回りには、主に以下の2つがあります。
- 表面利回り
- 実質利回り
表面利回りとは、物件価格に対して不動産投資でどれくらいの年間家賃収入が得られるのかを表した数値です。想定利回りや単純利回りとも言われます。
表面利回りは表面的な収益性を表すため、不動産投資対象物件を購入する際に、どれくらい効率良く家賃収入を得られるのかを確認するために利用します。
それに対して、実質利回りとは年間の家賃収入から不動産購入時や不動産運営時にかかる諸費用を差し引いた数値です。ネット利回りやNOI利回りとも言われます。
実質利回りは、物件価格を含めた出費に対してどれくらい効率良く手元資金を得られるかを確認するために利用します。
実質利回りは表面利回りとは異なり、出費も考慮して計算するため、より現実的な利回りです。金融機関は融資する際は、表面利回りではなく実質利回りで投資対象物件を評価します。
不動産投資の表面利回りと実質利回りの計算方法
不動産投資の表面利回りと実質利回りの計算方法
不動産投資の表面利回りと実質利回りで計算方法は異なります。以下のように、表面利回りと実質利回りで分けて確認していきましょう。
- 表面利回りの計算方法
- 実質利回りの計算方法
表面利回りの計算方法
表面利回りの計算方法は以下のとおりです。
表面利回り（%）=（年間家賃収入÷物件価格）×100
たとえば、土地建物費用が3,000万円、家賃10万円のマンション1室の場合の表面利回りを求めてみましょう。
年間家賃収入が120万円（10万円×12ヵ月）であるため、表面利回りは4.0%（120万円÷3,000万円×100）になります。
実質利回りの計算方法
実質利回りの計算方法は以下のとおりです。
実質利回り（%）=｛（年間家賃収入-年間支出）÷物件価格 ｝×100
たとえば、土地建物費用が3,000万円、家賃10万円のマンション1室、年間支出20万円の場合の実質利回りを求めてみましょう。
年間家賃収入は120万円（10万円×12ヵ月）ですが、そこから20万円の支出を差し引いて家賃収入は100万円（120万円-20万円）となります。そのため、実質利回りは3.3%（100万円÷3,000万円×100）になります。
不動産投資の利回り相場
不動産投資の利回り相場
不動産投資の利回りの相場は「⚫️⚫️%」と一概には言えません。
その理由は、以下のような不動産投資対象物件のさまざまな条件や要因によって異なるためです。
- 所在地域（都市部、地方）
- 利用目的（居住用、オフィス用）
- 築年数（新築、中古）
- 規模（アパート、マンション、戸建て）
そこで不動産投資の目安とされるのが、期待利回り（キャップレート）です。
期待利回り（キャップレート）は、不動産投資家が不動産から期待する利益から計算する方法で、不動産投資対象物件の収益性を評価するひとつの指標です。
一般財団法人日本不動産研究所の「第50回不動産投資家調査」によると、2024年4月時点の東京都と地方都市の期待利回りは以下のとおりです。
| 地区 | ワンルーム | ファミリー向け |
| 東京（城南地区） | 3.8% | 3.8% |
| 東京（城東地区） | 3.9% | 4.0% |
| 札幌 | 5.0% | 5.0% |
| 仙台 | 5.0% | 5.0% |
| さいたま | 4.6% | 4.6% |
| 千葉 | 4.7% | 4.7% |
| 横浜 | 4.4% | 4.4% |
| 名古屋 | 4.5% | 4.6% |
| 京都 | 4.7% | 4.7% |
| 大阪 | 4.3% | 4.3% |
| 神戸 | 4.7% | 4.8% |
| 広島 | 5.1% | 5.2% |
| 福岡 | 4.5% | 4.5% |
主要な地方都市の物件の利回り相場は4〜5％前後であり、東京をはじめ千葉や横浜などの首都圏よりも地方都市の方がわずかに高い傾向にあります。
ただし、物件価格と家賃が利回りに影響していることから、物件価格が安くても家賃とのバランスによって利回りは変わらないことがほとんどです。
不動産投資の利回りのシミュレーション計算例
不動産投資の利回りのシミュレーション計算例
ここでは、実際に不動産投資の利回りを、新築マンションの場合と中古マンションの場合に分けてシミュレーションしてみましょう。
新築マンションの場合
まず、新築マンションの例で考えてみましょう。
- 購入価格：5,500万円
- 想定家賃収入：330万円（27.5万円×12ヵ月）
- 購入時の諸費用：275万円
- 年間管理費：36万円（管理費3万円×12ヵ月）
この条件下での表面利回りと実質利回りは、以下の計算方法によりそれぞれ6.00%と5.09%と算出されます。
- 表面利回り：6.00%（330万円÷5,500万円×100）
- 実質利回り：5.09%｛（330万円-36万円）÷（5,500万円+275万円）｝×100
ただし、ここでは年間管理費のみを経費計上していますが、実際には他にも経費がかかって実質利回りは低くなることが考えられます。
中古マンションの場合
次に、中古マンションの例で考えてみましょう。
- 購入価格：4,200万円
- 想定家賃収入：192万円（16万円×12ヵ月）
- 購入時の諸費用：210万円
- 年間管理費：36万円（管理費3万円×12ヵ月）
この条件下での表面利回りと実質利回りは、以下の計算方法によりそれぞれ4.57%と3.53%と算出されます。
- 表面利回り：4.57%（192万円÷4,200万円×100）
- 実質利回り：3.53%｛（192万円-36万円）÷（4,200万円+210万円）｝×100
ただし、中古物件の場合は修繕費などリフォームやメンテナンスに費用がかかるため、それらも見込んでおく必要があります。
不動産投資で理想の利回りや最低ラインはどれくらい？
不動産投資で理想の利回りや最低ラインはどれくらい？
結論、不動産投資で理想の利回りや最低ラインはありません。
その理由は、理想とされる利回りや最低ラインはさまざまな要因によって変わることから、一概には決められないからです。
要因の一例として以下のような不動産の特徴が挙げられます。
- 物件の立地（都市部、地方）
- 物件の築年数（新築、中古）
- 物件の構造（木造、鉄骨、鉄筋コンクリート）
その他にも、不動産投資の目的（専業、副業）や不動産投資家のリスク許容度によっても変わってきます。
不動産のタイプ・地域別の利回りの傾向【2024年】
不動産のタイプ・地域別の利回りの傾向【2024年】
ここでは、不動産投資対象物件をタイプ・地域別で判断する利回りの傾向を、以下の3つのパターンに分けて解説します。
- 区分マンション・地域別利回り
- 一棟アパート・地域別利回り
- 一棟マンション・地域別利回り
「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）」が行った調査「収益物件市場動向マンスリーレポート2024年3月」によると、それぞれの利回りは以下のとおりです。
- 区分マンション：6.94％
- 1棟アパート：8.04％
- 1棟マンション：7.68％
不動産投資での表面利回りの最低ラインは5％程度が目安とされています。また、家賃収入から諸経費を差し引いた実質利回りの最低ラインは3％が相場です。
区分マンション・1棟アパート・1棟マンションのどれも最低ラインの目安である5％を上回っていることがわかります。
利回りは地域によっても変わるため、上記3つのタイプの不動産を地域別で見ていきましょう。
区分マンション・地域別利回り
まず、区分マンションの地域別利回りを確認します。
「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）」が行った調査「収益物件市場動向マンスリーレポート2024年3月」によると、区分マンションの地域別利回りは以下のとおりです。
| 地域 | 利回り |
| 北海道 | 11.27％ |
| 東北 | 12.83％ |
| 首都圏 | 6.41％ |
| 信州・北陸 | 17.15％ |
| 東海 | 9.87％ |
| 関西 | 7.03％ |
| 中国・四国 | 12.62％ |
| 九州・沖縄 | 9.60％ |
上記一覧に記載されている利回りはあくまでも表面利回りであるため、全体的に高くなっています。
信州・北陸では利回りが17.15％と最低ラインを大きく上回っていますが、不動産価格が他の地域と比べて安い傾向にあるためです。
ただし、利回りは不動産価格と家賃のバランスによって利回りが決まるため、利回りが高いと収益性も高くなるわけではありません。
1棟アパート・地域別利回り
次に、1棟アパートの地域別利回りを確認します。
「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）」が行った調査「収益物件市場動向マンスリーレポート2024年3月」によると、1棟アパートの地域別利回りは以下のとおりです。
| 地域 | 利回り |
| 北海道 | 11.28％ |
| 東北 | 12.53％ |
| 首都圏 | 7.50％ |
| 信州・北陸 | 13.13％ |
| 東海 | 9.59％ |
| 関西 | 8.83％ |
| 中国・四国 | 11.40％ |
| 九州・沖縄 | 9.21％ |
区分マンションと比べると、1棟アパートは築浅物件が比較的多いことが特徴です。また、人口の多い地域では物件価格の高騰している傾向にあり、今後も価格高騰が予想されます。
区分マンションと同様、実質利回りは上記の表面利回りよりも低くなるでしょう。
1棟マンション・地域別利回り
最後に、1棟マンションの地域別利回りを確認します。
「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）」が行った調査「収益物件市場動向マンスリーレポート2024年3月」によると、1棟マンションの地域別利回りは以下のとおりです。
| 地域 | 利回り |
| 北海道 | 8.77％ |
| 東北 | 11.20％ |
| 首都圏 | 6.77％ |
| 信州・北陸 | 12.74％ |
| 東海 | 9.35％ |
| 関西 | 8.18％ |
| 中国・四国 | 11.47％ |
| 九州・沖縄 | 8.48％ |
区分マンションと1棟アパートに比べると、1棟マンションの表面利回りは比較的低くなっています。
また、1棟マンションは築古物件が多く、1棟全体に投資することから物件価格も比較的高くなる傾向にあります。
不動産投資の利回りを計算する際の3つの注意点
不動産投資の利回りを計算する際の3つの注意点
不動産投資の利回りを計算する際の3つの注意点は、以下のとおりです。
- 高利回り物件の背景を考える
- 目先の利回りだけで購入しない
- 実質利回りでは確実な数字は出しにくい
高利回り物件の背景を考える
不動産投資の利回りを計算する際の1つ目の注意点は、高利回り物件の背景を考えることです。
その理由は、高利回り物件にはデメリットになるような落とし穴が潜んでいる場合が多いからです。
高利回りになっている理由としては以下のようなことが考えられます。
- 賃貸需要が低いエリアで入居者がいない
- 築年数が大幅に経過していることから損傷部分が多い
- 入居者の滞納が問題視されていることから早期売却を考えている
高利回りを目にすると思わず飛びつきたくなるかもしれません。
しかし、利回りだけで判断せず、売却理由や修繕の必要性などを高利回りになっている背景まで考えるようにしましょう。
目先の利回りだけで購入しない
不動産投資の利回りを計算する際の2つ目の注意点は、目先の利回りだけで購入しないことです。
それは、売り出している物件情報には実質利回りではなく、表面利回りが掲載されていることが多いからです。
たしかに、物件情報を見ていると、高利回り物件を目にすることがあるかもしれません。
しかし、表面利回りが高くても、実質利回りが低くキャッシュフローも良くないケースもあります。
目先の利回りだけで購入してしまうと、将来赤字経営になって後悔する恐れがあるため、目先の表面利回りだけで判断しないように注意しましょう。
実質利回りでは確実な数字は出しにくい
不動産投資の利回りを計算する際の3つ目の注意点は、実質利回りでは確実な数字は出しにくいことです。
突発的に発生するような予想できない費用もあることが理由です。
実質利回りを計算する際に考慮するランニングコストは、固定資産税や管理費などのようにある程度固定で発生するものもあれば、突発的に発生する修繕費など予想が難しい費用もあります。
このように、実質利回りで計算されるのはあくまでも見積もりによる概算額であるため、実際の利回りとは若干差異が発生することがあります。
まとめ｜不動産投資の利回り計算方法を理解して不動産選定に役立てましょう！
不動産投資では、利回りは収益性を測るための重要な指標のひとつです。
ただし、利回りには表面利回りと実質利回りがあるため、物件情報で高利回りを目にしてもその数値だけで判断しないように注意が必要です。
また、記載されている数値はあくまでも目安であり、実際のリターンは異なるかもしれません。
不動産投資の利回りの違いや計算方法を自分でも理解したうえで、理想的な利回りの不動産投資対象物件を選定しましょう。
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