不動産投資を始めるにあたって、手数料や税金など初期費用がかかります。
不動産投資では金融機関から融資を受けて物件を購入することが多いですが、初期費用は基本的に現金で支払います。
不動産投資に興味がある人のなかには、どのような初期費用がかかり、どれくらいかかるのか気になっている人も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資の初期費用の目安や初期費用を安く抑えるコツを解説します。
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不動産投資にかかる初期費用の目安
投資対象物件によって初期費用の金額は異なりますが、不動産投資にかかる初期費用の目安は、物件価格の10%程度です。
たとえば、1,000万円の物件の場合は初期費用が100万円かかることになります。
不動産投資では、一般的に物件価格が数百万円から数千万円程度かかります。マンションを1棟ごと投資するとなると、取得金額が億単位でかかることも珍しくありません。
そのため、不動産投資をする場合は自己資金だけでなく、金融機関から不動産投資ローンを受けて始めることがほとんどです。
金融機関からの融資を利用する場合の不動産投資にかかる初期費用の目安は、物件価格の10%程度とされています。
しかし、実際に不動産投資にかかる初期費用は、物件価格や融資を受ける金融機関などによって異なります。
不動産投資にかかる10個の初期費用の内訳一覧
不動産投資にかかる10個の初期費用の内訳一覧
不動産投資にかかる主な初期費用は、以下のとおりです。
- 不動産仲介手数料
- 不動産投資ローンの事務手数料
- 不動産投資ローンの保証料
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 印紙代
- 不動産取得税
- 損害保険料（火災保険料・地震保険料）
- 固定資産税・都市計画税
- 管理費・修繕積立金
不動産仲介手数料
不動産仲介手数料は、物件の売買を仲介する不動産会社が買い主と売り主を仲介し、売買契約が成立したときに不動産会社に支払う成功報酬です。
不動産仲介手数料は、宅地建物取引業法によって以下のように上限額が決められています。
| 物件価格 | 仲介手数料の上限 |
| 400万円超 | 物件価格の3％+6万円+消費税 |
| 200万円超 400万円以下 | 物件価格の4％+2万円+消費税 |
| 200万円以下 | 物件価格の5％+消費税 |
不動産仲介手数料は、400万円を超えた場合の「物件価格の3％+6万円+消費税」が上限です。
たとえば、物件価格が2,000万円の場合、72.6万円（2,000万円×3%+6万円×1.1）になります。
この上限金額を超えた金額を仲介手数料として請求すると、宅地建物取引業違反になります。
仲介手数料を請求されたタイミングで上限額を超えていないか自分でも確認してみましょう。
不動産投資ローンの事務手数料
不動産投資ローンの事務手数料は、不動産投資ローンを借り入れる金融機関に支払う融資事務手数料のことです。
融資金額の1〜3%程度の金額が必要です。
不動産投資ローンの事務手数料には、大きく分けて以下の2種類あります。
- 定額型：10万〜20万円などの定額タイプ
- 定率型：「融資金額×2.2%（税込）」などの金額が固定されたタイプ
金融機関では定率型が採用されていることが多く、融資額が高いほど不動産投資ローンの事務手数料も高くなります。
不動産投資ローンの保証料
不動産投資ローンの保証料は、保証会社による保証を受ける際にかかる保証料のことです。
不動産投資の金額は高額であるため、融資をする金融機関からすると途中でお金を回収できなくなる貸し倒れリスクがともないます。
そのため、融資を受ける際に保証会社に保証をしてもらうことで万が一でもお金を回収できるため、一定のリスク軽減になります。
一部の金融機関では不動産投資ローンの保証料がかかりません。
融資を受ける金融機関に、不動産投資ローンの事務手数料や保証料があるのかやある場合はどれくらいかかるかまで確認しておきましょう。
登録免許税
登録免許税とは、不動産投資で物件の所有権やローンの抵当権を登記する際にかかる税金です。
登録免許税は、登録免許法によって納税義務があります。
また、所有権の保存・移転や抵当権の設定など不動産に関連するさまざまな登記の際にかかります。財務省の登録免許税に関する資料によれば、それぞれの税率は以下のとおりです。
| 登記の種類 | 税率 |
| 土地の所有権移転登記 | 2% |
| 住宅の所有権保存登記（中古物件の購入） | 2% |
| 住宅の所有権保存登記（新築物件の購入） | 0.4% |
| 抵当権設定登記 | 0.4% |
登録免許税の計算方法は「課税標準額×税率」で求められます。課税標準額は固定資産税評価額に基づいて設定されます。
司法書士への報酬
所有権の登記や抵当権の設定など登記手続きは専門的な知識が必要であり、複雑な内容になっています。
そのため、登記手続きの際には司法書士に依頼することが一般的です。
司法書士に登記手続きをしてもらうことで、司法書士に対して報酬を支払わなければいけません。
司法書士への報酬金額の目安としては10万円〜15万円程度かかります。
自分で探してきた司法書士に依頼するのも選択肢のひとつですが、時間と手間がかかることを考えれば、不動産会社や金融機関から紹介してもらった司法書士に依頼する方が効率的でしょう。
印紙代
印紙税とは、不動産取引で一定の課税文書にかかる税金です。
不動産投資では主に以下の2つの契約書に印紙税がかかります。
- 不動産の売買契約書
- 金銭消費貸借契約書
印紙税の税額は、契約書に記載された金額に基づいて計算され、契約書によって金額が異なります。詳しい金額は国税庁の公式サイトをご覧ください。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を購入した際にかかる税金です。
不動産取得税は都道府県に納める地方税であり、地方税法で納税が義務化されています。
税額の計算方法は「課税標準額×税率」であり、課税標準額は固定資産税評価額と同じです。
不動産取得税の税率は原則4％です。ただし、国土交通省の「不動産取得税に係る特例措置」によると、住宅を取得した場合の不動産取得税の税率を令和9年3月31日まで3％にする軽減措置があります。
不動産取得の際は不動産会社に不動産取得税の概算額をチェックしてもらうといいでしょう。
損害保険料（火災保険料・地震保険料）
損害保険料への加入は義務ではないものの、加入を条件にしている金融機関もあり、加入することが一般的です。
損害保険には、以下のように火災保険と地震保険があります。
- 火災保険：火災・落雷などで物件が負った損害を補償
- 地震保険：地震で物件が負った損害を補償
火災保険の補償範囲には火災や落雷以外にも、風災・雪災・水災なども含まれますが、地震や津波は含まれません。
そのため、火災保険だけでなく、地震保険にも加入することで突発的なリスクに備えましょう。
固定資産税・都市計画税
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物の不動産所有者に対して課される税金です。
所有している不動産が市街化区域内にある場合は、都市計画税も納税する必要があります。
東京都主税局の「固定資産税・都市計画税の概要」によると、固定資産税と都市計画税それぞれの税率は以下のとおりです。
- 固定資産税：1.4％
- 都市計画税：0.3％
不動産投資では、物件を購入して売買契約を締結した時点で、売り主によって1年分の固定資産税や都市計画税が納税されてしまっています。
そのため、不動産購入後は買い主負担となり、固定資産税・都市計画税の清算金を売り主に対して納めなければいけません。
管理費・修繕積立金
購入した不動産によっては、管理費や修繕積立金も必要になります。
賃貸物件を運用するにあたって、物件の維持管理や入居者募集など管理会社に委託することも多くあります。その際に、管理会社へ委託料を支払わなければいけません。
修繕積立金とは、物件がマンションの場合に、そのマンションが将来大規模修繕工事が必要になった場合に備えて積み立てるお金です。
管理費や修繕積立金の有無や料金は事前に確認してから購入しましょう。
不動産投資にかかる初期費用のシミュレーション
不動産投資にかかる初期費用のシミュレーション
不動産投資にかかる初期費用を、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。
- 頭金：物件価格の20%
- 仲介手数料：物件価格の3％+6万円+消費税
- 融資事務手数料：借入金額の2.2%
- 保証料：0円
- 司法書士報酬：10万円
- 火災保険料・地震保険料：物件価格の0.5%
- 精算金：物件価格の0.3%
ワンルームマンション投資と1棟マンション投資の2パターンに分けて順番に解説します。
- ワンルームマンション投資の初期費用
- 1棟マンションの初期費用
ワンルームマンション投資の初期費用
まずは、4,000万円（土地1,600万円、建物2,400万円）の価格のワンルームマンション投資にかかる初期費用を考えてみましょう。
- 頭金：800万円（4,000万円×20%）
- 仲介手数料：138.6万円（4,000万円×3%+6万円×10%）
- 印紙税（売買契約書・金銭消費貸借書）：3万円
- 融資事務手数料：70万円（3,200万円×2.2%）
- 登録免許税（所有権移転登記）：56万円（4,000万円×70%×2.2%）
- 登録免許税（抵当権設定登記）：12.8万円（4,000万円×80%×0.4%）
- 司法書士報酬：10万円
- 火災保険料・地震保険料：20万円（4,000万円×0.5%）
- 精算金：12万円（4,000万円×0.3%）
- 不動産取得税：67万円
これらを合計すると、初期費用は1,190万円かかることがわかります。物件価格に対する初期費用の割合は約29.8%となりました。
1棟マンションの初期費用
次に、1億円（土地4,000万円・建物6,000万円）の価格の1棟マンションにかかる初期費用を考えてみましょう。
- 頭金：2,000万円（1億円×20%）
- 仲介手数料：336.6万円（1億円×3%+6万円×10%）
- 印紙税（売買契約書・金銭消費貸借書）：9万円
- 融資事務手数料：176万円（8,000万円×2.2%）
- 登録免許税（所有権移転登記）：140万円
- 登録免許税（抵当権設定登記）：32万円（1億円×80%×0.4%）
- 司法書士報酬：10万円
- 火災保険料・地震保険料：50万円（1億円×0.5%）
- 精算金：30万円（1億円×0.3%）
- 不動産取得税：168万円
これらを合計すると、初期費用は2,951.6万円かかることがわかります。物件価格に対する初期費用の割合は約29.5%となりました。
不動産投資の初期費用を抑える5つのポイント
不動産投資の初期費用を抑える5つのポイント
不動産投資の初期費用を抑える5つのポイントは以下のとおりです。
- 仲介手数料の交渉をする
- 売主が不動産会社である物件に投資する
- 中古の区分マンションに投資する
- 複数の保険会社を比較する
- 複数の司法書士事務所を相見積もりする
仲介手数料の交渉をする
不動産投資の初期費用を抑える1つ目のポイントは、仲介手数料の交渉をすることです。
仲介会社を通して不動産投資対象物件を購入する場合、仲介手数料を支払います。仲介手数料の金額は一定ではありません。法律の範囲内で設定しています。
その仲介手数料を不動産会社へ交渉すると、値下げしてくれるかもしれません。
ただし、交渉の仕方や内容によっては担当者のモチベーション低下にもつながるため、自己資金に不安があるなどの合理的な理由を提示するようにしましょう。
売主が不動産会社である物件に投資する
不動産投資の初期費用を抑える2つ目のポイントは、売り主が不動産会社である物件に投資することです。
売り主が不動産会社である物件に投資をすると、仲介手数料がかかりません。
そもそも仲介手数料は売り主が個人の不動産に投資する場合に支払うものです。
不動産会社が所有する物件を直接販売している場合には仲介手数料がかからないため、初期費用を大きく削減でき、契約手続きも時間をかけずに済ませられます。
中古の区分マンションに投資する
不動産投資の初期費用を抑える3つ目のポイントは、中古の区分マンションに投資することです。
マンションの1室に投資する区分マンション投資は、1棟マンションやアパート投資と比べると、物件価格が割安になっています。
さらに、中古物件の場合は、新築物件と比較すると割安です。
つまり、中古の区分マンションに投資すると、初期費用を大きく抑えられます。
また、中古物件の方が新築物件よりも選択肢が豊富にあるため、中古物件でも安定的な家賃収入を見込める可能性もあります。
複数の保険会社を比較する
不動産投資の初期費用を抑える4つ目のポイントは、複数の保険会社を比較することです。
その理由は、火災保険や地震保険などの損害保険料は保険会社によって金額が異なるためです。
同じくらいの補償内容や保険金額であっても、保険会社によって算出方法が異なるため、保険料が変わることがあります。
そのため、複数の保険会社を比較することで、保険料の安い保険会社が見つかるかもしれません。
複数の司法書士事務所を相見積もりする
不動産投資の初期費用を抑える5つ目のポイントは、複数の司法書士事務所を相見積もりすることです。
損害保険料の相見積もりと同様、司法書士事務所も相見積もりすることがおすすめです。
不動産の所有権やローンの抵当権の設定では、自分で選んだ司法書士に依頼して、登記手続きすることも問題ありません。
複数の司法書士に相見積もりをとることで、司法書士報酬が安くて済む司法書士事務所に依頼できるかもしれません。
ただし、不動産会社や金融機関に紹介してもらった司法書士に依頼する方が別で司法書士を探す時間も手間もかからないため、自分にあった選択をしましょう。
不動産投資の初期費用に関連するよくある質問
不動産投資の初期費用に関連するよくある質問
不動産投資の初期費用に関連するよくある質問を以下にまとめました。初期費用の相場や内訳、抑える方法を知りたい方はぜひ参考にしてください。
自己資金1,000万円で不動産投資はできますか？
自己資金1,000万円で不動産投資はできます。
不動産投資では不動産投資ローンを利用して購入する場合が多く、自己資金のみで不動産投資をする人はあまりいません。
不動産投資ローンを利用する場合の自己資金は物件価格の20%〜30%程度必要とされています。
自己資金が1,000万円以上あれば、1棟アパートやマンションなどを購入できます。
そのため、自己資金1,000万円は不動産投資を始めるには十分な資金です。
不動産投資のランニングコストの目安はどれくらいですか？
不動産投資のランニングコストの目安は、月々にかかる家賃の20%〜30%程度とされています。
ランニングコストとは不動産保有期間中にかかる維持費のことであり、以下のように主に運営していくなかで決まってかかる予想できる費用と突発的にかかる費用があります。
- 予想できる費用：管理費、修繕費、税金など
- 突発的な費用：原状回復費用、入居者募集費用など
不動産投資を成功させるためには、ランニングコストも含めた収支のバランスを適切に管理することが必要です。
初期費用なしでも不動産投資はできますか？
初期費用なしでも不動産投資はできます。
それは、物件価格だけでなく初期費用もすべて融資を受けるオーバーローンを利用する方法です。
ただし、初期費用なしで始めても、継続して安定的な不動産投資ができなくなります。
月々の返済額や返済総額、金利負担が増加するだけでなく、融資審査も厳しくなるなどリスクが多いため注意が必要です。
不動産投資の初期費用でどのようなものが経費計上できますか？
不動産投資で経費計上できる主な初期経費は以下のようなものです。
- ローン事務手数料
- ローン保証料
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 印紙代
- 不動産取得税
- 損害保険料（火災保険料・地震保険料）
そもそも不動産投資で経費計上できるのは、家賃収入を得るまでに発生した必要経費です。
不動産購入時に発生した費用でも初期費用として経費計上できるものとできないものがあるため、入念に調べたうえで経費計上しましょう。
まとめ｜不動産投資の初期費用を把握したうえで計画立てて始めましょう！
不動産投資にかかる初期費用の目安は、物件価格の10%程度です。
ただし、物件価格や融資を受ける金融機関、仲介を依頼する不動産会社などによって異なります。
不動産投資の初期費用にはどのようなものがあり、どれくらいかかるのかまで理解したうえで始めましょう。
また、どのような不動産投資ローンを利用し、節約できる費用はないかまで考えてから取り組むと少しでも損をしない不動産投資を実現できるでしょう。
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