不動産投資で節税をするには減価償却を活用すると効果的です。安定的な収益を得て不動産投資を成功に近づけるためにも減価償却費の理解を深めることは欠かせません。
しかし、減価償却とはどのようなもので、どのように計算するのか疑問に思う人も多いでしょう。
そこでこの記事では、減価償却の基本的な概要や仕組みから計算方法、効果的に節税できる条件などを解説します。
減価償却費を上手に活用して不動産投資で賢く節税しましょう。
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不動産投資での減価償却とは？
不動産投資での減価償却とは？
不動産投資での減価償却費とは、年数の経過にともなって資産価値が低下する資産の購入金額を法定耐用年数で分割して算出した経費のことです。
不動産投資で減価償却費として計上できる資産の具体例は、以下のとおりです。
- 建物
- 備品
- 車両運搬具
不動産投資で発生する減価償却費は確定申告で経費計上でき、購入時に一括計上せずに一定期間で分割して計上します。
一度に大きな金額を計上すると、購入した年にかなりの赤字が発生してしまい、正確な年間利益を把握できません。
そのため、金額が大きくて長期間使用する資産は、減価償却費として一定期間に分割して計上します。
主な減価償却費は以下のとおりです。
| 構造 | 法定耐用年数 |
| 軽量鉄骨（3mm以下） | 19年 |
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨（3mm超え4mm以下） | 27年 |
| 重量鉄骨（4mm超え） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート（RC）
鉄骨鉄筋コンクリート（SRC） |
47年 |
法定耐用年数の詳細は、国税庁の公式サイトで確認できます。
不動産投資で減価償却費を求める2つの計算方法
不動産投資で減価償却費を求める2つの計算方法
不動産投資で減価償却費を求める計算方法には以下の2つの方法があります。
- 定額法
- 定率法
定額法での減価償却
定額法とは、法定耐用年数の間、毎年一定額の減価償却費を経費計上する方法です。不動産投資では多くの場合、定額法で減価償却費を計上します。
定額法で減価償却費を計算する方法は以下のとおりです。
減価償却費=取得価額×定額法償却率
定額法償却率は法定耐用年数によって異なります。詳しくは国税庁の公式サイトをご覧ください。
定率法での減価償却
定率法とは、未償却残高（減価償却資産の購入金額のうち、減価償却していない金額）に対して償却率をかけて計算する方法です。
定率法で減価償却費を計算する方法は以下のとおりです。
減価償却費=（取得価額-償却済みの金額）×定率法償却率
定率法による減価償却費の計算方法では、経費計上できる減価償却費は毎年減少することや不動産取得当初の減価償却費は定額法よりも比較的高くなることが特徴としてあります。
ただし、税制改正によって、2016年（平成28年）4月以降に取得した不動産には定率法は利用できなくなったため注意しましょう。
中古物件の耐用年数は「簡便法」で計算
中古物件の耐用年数は「簡便法」で計算
定額法でも定率法でもない計算方法として、簡便法があります。
これは、取得した不動産投資対象物件が中古物件である場合に耐用年数の算出方法として用います。
中古物件の場合は購入してから年数が経過しているため、新築物件と同じ耐用年数で計算するのは適切ではありません。そのような場合に簡便法を使って計算します。
国税庁の「中古資産の耐用年数」によると、簡便法を使った計算方法は以下のとおりです。
| 法定耐用年数の一部を経過している | （法定耐用年数-築年数）+築年数×20% |
| 法定耐用年数の全部を経過している | 法定耐用年数×20% |
たとえば、以下の条件での中古資産の耐用年数は以下のとおりです。
法定耐用年数：30年
経過年数：10年
耐用年数
=（30年-10年）+10年×20%
=20年+2年
=22年
不動産投資の減価償却費をシミュレーションで計算
不動産投資の減価償却費をシミュレーションで計算
ここでは、実際に不動産投資の減価償却費を簡便法による耐用年数の算定方法を用いてシミュレーションします。
- 購入価額：1億円（土地5,000万円、建物5,000万円）
- 築年数：25年
- 構造：重量鉄骨
上記条件で購入した投資対象物件の年間にかかる減価償却費の計算方法は以下のとおりです。
減価償却期間
=（34年-25年）+25年×20%
=9年+5年
=14年
減価償却費
=5,000万円÷14年
=357万円
不動産投資の減価償却費が節税に有効な3つの理由
不動産投資の減価償却費が節税に有効な3つの理由
不動産投資の減価償却費が節税に有効な3つの理由は以下のとおりです。
- 実際の支出はないが経費になる
- 損益通算で個人の所得を圧縮して節税できる
- 減価償却費で不動産所得が赤字でも融資は受けられる
実際の支出はないが経費になる
不動産投資の減価償却費が節税に有効な1つ目の理由は、実際の支出はないが経費になることです。
経費は、基本的に支払った金額をそのまま経費として計上します。これでは利益が減るため税金は少なくなるものの、手元の資金を増やせたことにはなりません。
それに対して、減価償却費は一度にすべてを計上せず、一定期間で分割して経費計上します。
そのため、減価償却費の場合には経費計上しているが、実際の支出はともなわない状態が実現可能です。
このように、減価償却費を正しく計上することで、経費計上しながらも実際の支出がない状態によって手元の資金を減らさないメリットを受けられます。
損益通算で個人の所得を圧縮して節税できる
不動産投資の減価償却費が節税に有効な2つ目の理由は、損益通算で個人の所得を圧縮して節税できることです。
損益通算とは、所得の損失（赤字）と利益（黒字）を相殺することです。
損益通算をすることで、不動産所得が赤字でも、給与所得などの他の所得と合算できます。
これによって、所得金額を圧縮でき、節税効果につながります。
減価償却費で不動産所得が赤字でも融資を受けられる
不動産投資の減価償却費が節税に有効な3つ目の理由は、減価償却費で不動産所得が赤字でも融資を受けられることです。
減価償却費を原因とする赤字が発生することで金融機関から融資を受けられなくなることを懸念している方もいるでしょう。
しかし、融資をする金融機関が評価しているのは、減価償却する前のキャッシュフローや利益であることや返済能力を重視していることから赤字が多くても評価が下がることはありません。
減価償却費はあくまでも会計上で経費計上しているだけで、実際の手元資金に影響はあまりないと判断されるでしょう。
不動産投資の減価償却で節税する際の2つの注意点
不動産投資の減価償却で節税する際の2つの注意点
不動産投資の減価償却で節税する際の2つの注意点は以下のとおりです。
- デッドクロスが起こりやすくなる
- 譲渡税が大きくなる
デッドクロスが起こりやすくなる
不動産投資の減価償却で節税する際の1つ目の注意点は、デッドクロスが起こりやすくなることです。
デッドクロスとは、減価償却費よりもローンの元金返済額の方が大きくなっている状態です。デッドクロスになると、帳簿上は利益が出ているものの、資金繰りが悪化してしまいます。
築古物件を購入することで初期の減価償却費を大きくでき、帳簿上の利益を圧縮できます。しかし、気をつけなければいけないのは、減価償却後にデッドクロスになりやすいことです。
そのような場合は、減価償却期間が終了した時点で売却してデッドクロスを回避するといいでしょう。
譲渡税が大きくなる
不動産投資の減価償却で節税する際の2つ目の注意点は、譲渡税が大きくなることです。
減価償却をすると、簿価（不動産の会計上の価値）が減ってしまうことが原因です。
不動産の売却価格と最終的な簿価との差額が売却益となり、そこに譲渡税がかかります。
不動産の売却までに譲渡税以上の節税効果を得られない場合には、余分に高い譲渡税を支払うことになるため、注意しましょう。
不動産投資の減価償却で大きな節税効果を得るための4つのポイント
不動産投資の減価償却で大きな節税効果を得るための4つのポイント
不動産投資の減価償却で大きな節税効果を得るための4つのポイントは以下のとおりです。
- 木造建物
- 築古物件
- 高年収
- 長期譲渡所得
これらの条件を組み合わせると、減価償却費を大きくでき、高い節税効果が期待できます。
木造建物
不動産投資の減価償却で大きな節税効果を得るための1つ目のポイントは木造建物であることです。
というのも、木造建物の法定耐用年数は22年であり、他の構造と比較すると短くなっています。
そのため、建物価格や築年数を同条件で考えると、木造建物は減価償却費を大きくできるため高い節税効果が見込めます。
築古物件
不動産投資の減価償却で大きな節税効果を得るための2つ目のポイントは築古物件であることです。
築年数が古くなるほど減価償却期間（法定耐用年数）が短くなり、減価償却費を大きくできます。
法定耐用年数を超えている中古物件の場合には、最短4年で全額償却できます。
このように築古物件は償却期間が短く、減価償却費を大きく計上できることから、高い節税効果が期待できます。
高年収
不動産投資の減価償却で大きな節税効果を得るための3つ目のポイントは高年収であることです。
不動産投資では物件保有時の所得税率・住民税率と不動産売却時の譲渡税率の差を利用することで、納税額を少なくできます。
高年収であるほど所得税率・住民税率が高くなるため、節税効果が高くなります。
長期譲渡所得
不動産投資の減価償却で大きな節税効果を得るための4つ目のポイントは長期譲渡所得であることです。
譲渡所得には、所有期間が5年を超える長期譲渡所得と5年以下の短期譲渡所得があります。
先述のとおり、不動産投資では所得税率・住民税率と譲渡税率の差の利用によって節税できます。
短期譲渡所得よりも長期譲渡所得の方が税率が低いことから、節税には効果的です。
不動産投資の減価償却に関連するよくある質問
不動産投資の減価償却に関連するよくある質問
不動産投資の減価償却に関連するよくある質問を以下にまとめました。減価償却の詳しい内容を知りたい方はぜひ参考にしてください。
不動産投資の減価償却の建物付属設備とはどのようなものですか？
建物付属設備とは、建物に付属して建物と一体となって機能する設備のことです。
具体的には、以下のような設備が該当します。
- 電気設備
- 給排水設備
- ガス設備
- 空調設備（冷暖房、ボイラー）
- 昇降機設備（エレベーター）
- 格納式避難設備
- 内装工事費用
建物と同様で減価償却が必要で、建物付帯設備の耐用年数は15年です。
減価償却の対象となるのは耐用年数が何年からですか？
減価償却の対象となるのは耐用年数が1年以上からです。
減価償却資産の対象となるのは、時間の経過とともに価値が減っていく固定資産のなかでも、耐用年数が1年以上かつ取得価額が10万円以上の条件を満たすものが当てはまります。
不動産投資でかかる減価償却費などのコストは確定申告で経費計上できますか？
不動産投資でかかる減価償却費などのコストは確定申告で経費計上できます。
減価償却費として経費計上できるものの具体例としては、建物や設備、車両運搬具などがあります。
減価償却費は実際の出費がないことから節税効果が高いため、忘れずに確定申告で経費計上しましょう。
まとめ｜不動産投資の減価償却費の仕組みや節税効果を理解して始めましょう！
不動産投資では減価償却費を適切に行うことで高い節税効果が期待できます。
ただし、減価償却費を計上するにはいくつか注意も必要です。
不動産の構造や築年数、契約内容などによって計算方法も異なります。また、節税にふさわしくない物件を購入するとかえって節税にならないこともあります。
そのため、節税目的で不動産投資をする場合にはしっかりと減価償却費の理解を深めてから始めましょう。
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