「結局のところ、不動産投資で節税はできる？できない？」
「不動産投資は節税にならないといわれる理由はどのような理由ですか？」
「どのような投資家や物件が不動産投資に向いていますか？」
節税を目的とした不動産投資を考えている人はこのような疑問があるのではないでしょうか。
不動産投資をすると、所得税や住民税などの税金が軽減されます。その一方で、不動産投資は節税にならないと耳にすることもあります。
結論、不動産投資は節税になります。ただし、不動産による節税の効果を享受できるのは、不動産投資家の所得や保有物件によって異なります。
自分の所得や保有・運用する物件が節税に効果的であるのかを知るためにも、不動産投資による節税の仕組みを理解しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産投資で節税ができる仕組みや投資家と物件の観点から考えた節税の向き・不向き、節税を目的にした不動産投資での注意点を解説します。
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不動産投資で節税できる仕組み
不動産投資で節税できる仕組み
不動産投資で節税に有効的とされています。
節税につながる仕組みやカラクリはいくつか存在します。不動産投資で節税できる主な仕組みは以下のとおりです。
- 減価償却費の計上で節税できる
- 損益通算できる
- 不動産評価額を低くできる
- 法人化することで節税できる場合もある
それぞれの仕組みを具体的にみていきましょう。
減価償却費の計上で節税できる
不動産投資で節税できる1つ目の仕組みは、減価償却費の計上です。
減価償却費とは、経年劣化にともなう不動産の取得（購入）費用を利用できる年数を意味する耐用年数で分割して経費計上する仕組みのことです。
たとえば、建物価格5,000万円で耐用年数が5年の不動産を購入した場合、減価償却費は毎年1,000万円を5年間で費用計上できます。
つまり、一度に5,000万円を支払うわけではありません。
減価償却費は、目減りしていく不動産価値を数値化して経費計上する考え方に基づいています。
このように、減価償却費は費用計上することで不動産購入時から耐用年数までは所得を少なく申告でき、所得税と住民税の支払いを複数年にわたって軽減できます。
損益通算できる
不動産投資で節税できる2つ目の仕組みは、損益通算です。
不動産所得は、不動産投資から得られた総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。この不動産所得は、確定申告の際に給与所得などの他の所得と損益通算ができます。
損益通算とは、1年間で生じた利益と損失を合算して、税金の負担を軽減できる仕組みのことです。
たとえば、不動産投資で損失（赤字）があっても給与所得でプラスの収入があれば、それらの損益を合算できます。
確定申告の際に損益通算することで、課税所得を減らし、所得税や住民税の負担を軽減できます。
不動産評価額を低くできる
不動産投資で節税できる3つ目の仕組みは、不動産評価額を低く抑えられることです。
その理由は、贈与税や相続税の算出に使用される不動産評価額は、実際に売買される時価の70%〜80%程度になることが一般的だからです。
不動産投資で節税できる税金は、所得税や住民税だけではありません。
財産を現金ではなく、不動産として所有していることで、贈与税や相続税まで低く抑えられます。
不動産の贈与税や相続税は、国税庁が定めた「相続税評価額」を使用して算出します。
現金で財産を保有している場合はその金額分に対して課税されるのに対して、不動産として所有していると時価の80％程度の金額となって課税されることが一般的です。
このように、贈与や相続をする際は、財産を現金ではなく不動産として保有している方が節税につながる傾向にあります。
法人化することで節税できる場合もある
不動産投資で節税できる4つ目の仕組みは、法人化することです。
その理由は、不動産所得にかかる税金は、所得税として支払うよりも法人税として納税する方が安く抑えられるケースがあるためです。
国税庁が公表している「法人税の税率」によると、法人税の最大税率は23.2%とされています。
しかし、国税庁が公表している「所得税の税率」によると、所得税は累進課税制度が採用されていることから課税所得が増えるほど税率も大きくなります。
具体的には、課税される所得金額が695万円以上900万円未満の場合は所得税率が23%ですが、900万円以上180万円未満の場合は所得税率が33%です。
このように、年間所得が900万円以上の場合には、法人化して不動産投資をする方が効果的でしょう。
不動産投資による節税に向いている人の特徴
不動産投資による節税に向いている人の特徴
不動産投資による節税に向いている人の特徴は、課税所得が900万円以上（年収1,200万円以上）の人です。
課税所得が900万円以上になると、所得税・住民税率が33%になるからです。この場合、不動産を売却したときに課税される不動産譲渡税率との差が大きくなるため、不動産投資による節税効果が高くなります。
高年収の会社員や経営者などのように課税所得が高い人は、不動産投資による節税に向いているでしょう。
不動産投資による節税に向いていない人の特徴
不動産投資による節税に向いていない人の特徴
先述のとおり、不動産投資による高い節税効果を期待できるのは、課税所得が900万円以上の人でした。
その反面、不動産投資による節税に向いていない人の特徴は、課税所得が900万円未満（年収1,200万円未満）の人です。
この条件を満たさない場合は、所得税・住民税の税率と不動産譲渡税率との差が小さく課税所得をあまり圧縮できないため、高い節税効果は見込めません。
不動産投資で節税効果が出やすい物件の特徴
不動産投資で節税効果が出やすい物件の特徴
不動産投資で節税効果が出やすい物件の特徴は、木造物件と築古物件です。
その理由は、減価償却費を大きく計上できるからです。不動産投資ではどのような物件に投資しても節税効果があるわけではありません。利益を圧縮するために、減価償却費を大きく計上できることが重要です。
木造物件の法定耐用年数は22年であり、他の構造よりも比較的短期間のため、同条件の物件と比較すると減価償却費を大きく計上できます。
また、築古物件で法定耐用年数を超えていたら「法定耐用年数×20%=減価償却可能な年数」で減価償却でき、同条件の物件よりも大きな減価償却費を計上できます。
不動産投資で節税効果が出にくい物件の特徴
不動産投資で節税効果が出にくい物件の特徴
不動産投資による節税効果が出にくい物件の特徴は、新築・築浅やRC構造の物件です。
繰り返しにはなりますが、不動産投資による高い節税効果が期待できるのは、減価償却費を多く計上できるケースです。
そのうえで、新築・築浅物件は耐用年数が長くなることから、計上できる減価償却費が少なくなりやすいとされています。
たとえば、新築区分マンションは減価償却費が長いことや計上できる減価償却費が少ないことが原因で節税効果があまり見込めません。
不動産投資の節税のシミュレーション手順【3ステップ】
不動産投資の節税のシミュレーション手順【3ステップ】
ここでは、不動産投資の節税効果をシミュレーションの手順を3つのステップにわけて解説します。
不動産投資をしながら給与所得などの他の所得を得ているケースを例に、減価償却と損益通算をした場合の納税額をシミュレーションで確認してみましょう。
ステップ1.必要経費を算出する
まずは、必要経費を算出します。
不動産投資で必要経費として計上できるものは、以下のとおりです。
- 減価償却費
- 固定資産税
- 損害保険料（火災保険料や地震保険料）
- 修繕費
- 修繕積立金
- 管理委託手数料
上記の経費は一部ですが、これらの経費の金額を計算しておきましょう。
たとえば、減価償却費の場合、不動産の取得（購入）費用を耐用年数で割ることで求められます。
ステップ2.不動産収入を計算する
経費を計算したら、不動産収入を計算します。
不動産収入には不動産投資による家賃収入だけでなく、さまざまなものがあり、具体的な不動産収入は以下のとおりです。
- 更新料
- 礼金
- 管理費
- 共益費
- 駐車場使用料
- 更新料
必要経費同様、不動産収入も計算しておきましょう。
ステップ3.不動産所得を計算する
必要経費と不動産収入が計算できたら、不動産所得を計算します。
不動産所得とは、不動産収入から必要経費を差し引いた金額のことです。
不動産所得が黒字の場合には、課税所得として計算され、所得税や住民税の課税対象です。
しかし、不動産所得で損失（赤字）が生じた場合には、その赤字と他の黒字化している収入を相殺する損益通算ができます。
不動産投資で節税になる損益通算や減価償却を行うためには、確定申告で所得と税金の金額を正確に申告する必要があります。
そのためにも、不動産投資で発生する必要経費や不動産収入を正しく計算しておきましょう。
不動産投資を節税目的で利用する場合の2つの注意点
不動産投資を節税目的で利用する場合の2つの注意点
不動産投資をする場合は税金を軽減できるメリットがある反面、注意すべきこともいくつか存在します。
不動産投資を節税目的で利用する際の主な注意点としては、以下のとおりです。
- 長期間の節税効果は見込みづらい
- 節税するには青色申告が必要
それぞれ具体的にみていきましょう。
長期間の節税効果は見込みづらい
不動産投資を節税目的で利用する場合の1つ目の注意点は、長期間の節税効果は見込みづらいことです。
その理由は、不動産投資による大きな節税効果が期待できるのは、不動産購入時の初期費用がかかる初年度のみであるためです。
繰り返しにはなりますが、不動産投資は減価償却費の計上や損益通算をすることで節税につながります。
しかし、一定期間しか減価償却ができず、不動産収入である程度プラスで収益化できるようになればその分の納税額が増えます。
そのため、経費として初期費用でかかりやすい初年度のみ節税効果が高く、2年目以降は節税効果は見込みづらくなってしまうでしょう。
節税するには青色申告が必要
不動産投資を節税目的で利用する場合の2つ目の注意点は、節税するには青色申告が必要であることです。
不動産投資で所得があった場合や損益通算で節税する場合には、確定申告しなければいけません。
確定申告には白色申告と青色申告の2種類あります。
基本的には、税制優遇措置がない白色申告を利用しますが、節税メリットを享受するためには青色申告を利用することが必要です。
白色申告と比較すると、必要書類が増えることや事前に税務署へ届出が必要になることなど手間がかかってしまいますが、節税効果は高くなるでしょう。
不動産投資が節税にならないといわれる3つの理由
不動産投資が節税にならないといわれる3つの理由
不動産投資が節税にならないといわれる主な理由は、以下の3点です。
- 不動産所得が赤字にならないと損益通算できない
- 減価償却は耐用年数期間内に限られる
- ローンの利息が減ってデッドクロスになってしまう
それぞれ詳細を確認していきましょう。
不動産所得が赤字にならないと損益通算できない
不動産投資が節税にならないといわれる1つ目の理由は、不動産所得が赤字にならないと損益通算できないことです。
節税目的の不動産投資には、損益通算は有効的です。
しかし、不動産所得が赤字にならないと損益通算ができません。つまり、不動産所得が黒字の場合には損益通算が適用されず、節税効果が見込めません。
また、2年目以降は黒字化になりやすいため、大きな節税の恩恵を受けられるのは初年度だけでしょう。
減価償却は耐用年数期間内に限られる
不動産投資が節税にならないといわれる2つ目の理由は、減価償却は耐用年数期間内に限られることです。
節税になる仕組みとしては、不動産所得に減価償却費を計上することで損益通算が適用されることに起因します。
減価償却費の算出方法は以下のとおりです。
「不動産購入額」÷「耐用年数」=「減価償却費」
このように、減価償却費を計上できるのは耐用年数の期間内に限定されているため、減価償却期間が終了すると所得税の節税効果は徐々に薄れてしまいます。
ローンの利息が減ってデッドクロスになってしまう
不動産投資が節税にならないといわれる3つ目の理由は、ローンの利息が減ってデッドクロスになってしまうことです。
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費よりも上回ってしまう状態のことです。
ローンの利息返済方法を元利均等払いに設定している場合、1回目の返済金額が大きくなり、徐々に返済額が減っていきます。
減価償却費は経費として計上できる一方で、元金の返済額は出しているものの、現金を経費として計上できません。
結果として、デッドクロスの状態になり、節税効果やキャッシュフローの悪化を招きます。
不動産投資の節税の仕組みに関連するよくある質問
不動産投資の節税の仕組みに関連するよくある質問
不動産投資による節税の仕組みに関連するよくある質問を以下にまとめました。不動産投資での節税の仕組みを知りたい人や節税目的の不動産投資を検討中の人はぜひ最後まで読んで参考にしてください。
不動産投資で節税が嘘といわれる理由
不動産投資で節税が嘘といわれる主な理由として、以下の理由が挙げられます。
- 不動産投資や節税の仕組みを理解していないため
- 税制改正による影響のため
- ランニングコストで持ち出しが発生しているため
不動産投資は節税できるなどの甘い言葉を鵜呑みにして始めてしまうと危険です。たしかに節税効果はありますが、年収や物件によって異なる一定の条件を満たす必要があります。
所得税と住民税の節税だけでなく、課税時期の延期や相続税の軽減による節税もあります。このように、不動産投資や節税の仕組みを理解することが大切です。
従来は不動産投資で多額の減価償却費を計上でき、高い節税効果が見込めていたものの、今となっては税制改正によってその節税効果が限られてしまいました。
また、金融機関からのローンで不動産投資をした場合、ローン比率が高く毎月の返済金額が多くなることがあります。ランニングコストで赤字を補填する持ち出しが発生すると節税の効果が実感しにくくなります。
これら3点が不動産投資で節税が嘘といわれる主な理由です。
年収600万でも不動産投資で節税できますか？
年収600万円でも不動産投資はできますが、大きな節税効果は期待できません。
その理由は、年収600万円では金融機関からの不動産投資ローンの借入条件を満たさないケースがあることや不動産投資の選択肢が狭くなってしまうことも考えられるからです。
金融機関のなかには、不動産投資ローンの借入条件を年収700万円以上としていることもあるため、注意が必要です。
不動産投資の節税に向いているのは年収いくらからですか？
不動産投資の節税に向いている年収は、課税所得が900万円以上（年収1200万円以上）です。
その理由は、不動産投資では所得税・住民税率と譲渡税率との差を利用することで高い節税効果が実現できるからです。
まとめ｜不動産投資の節税の仕組みを理解して利益を狙いましょう！
今回は、不動産投資が節税につながる仕組みや節税効果が期待できる人や物件の特徴などを解説してきました。
投資家の年収や資産によって節税効果は異なるため、仕組みを理解してポイントを押さえたうえで節税目的の不動産投資を始めましょう。
ただし、節税だけを目的に不動産投資を始めるのはリスクもあるため注意も必要です。
そのため、不動産投資による節税で失敗しないためにも、事前に節税の知識や仕組みを理解しておきましょう。
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