「不動産投資ローンと住宅ローンにはどのような違いがありますか？」
「不動産投資ローンと住宅ローンの両立はできますか？」
「不動産投資ローンと住宅ローンの両立ができるなら、両立するためのポイントを知りたい」
不動産投資ローンや住宅ローンを利用する場合、このような疑問や悩みを抱えている人もいるでしょう。
住宅を購入する際に、不動産投資ローンと住宅ローンのどちらを利用するかで迷ってしまうかもしれません。また、そもそも両方利用できるのか、利用できるなら押さえておくべきポイントはあるのでしょうか。
そこで今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いや両立の可否、相互に与える影響を解説します。
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不動産投資ローンと住宅ローンの6つの違い
不動産投資ローンと住宅ローンの6つの違い
不動産投資ローンと住宅ローンは、不動産を購入するために金融機関から融資を受ける点では同じですが、目的や金利などいくつか異なる点があります。
ここでは、6つの観点から不動産投資ローンと住宅ローンの違いを解説します。簡単に違いをまとめると、以下のとおりです。
| 不動産投資ローン | 住宅ローン | |
| 借入の目的 | 投資用不動産の購入 | マイホームの購入・改修 |
| 返済原資 | 給与収入・事業収入 | 家賃収入 |
| 最大融資金額 | 大きい | 小さい |
| 金利 | 高い | 低い |
| 年齢制限 | なし | 20〜70歳 |
| 融資審査の基準内容 | 個人の属性+物件の属性 | 個人の属性 |
借入の目的
不動産投資ローンは、アパートなどの不動産に投資することで収益を得るために組むローンです。つまり、投資用不動産を購入することを目的にしています。
それに対して、住宅ローンは、自分が住む自宅にかかる費用に充当するために組むローンです。つまり、自宅を購入することや増改築することを目的にしています。
返済原資
返済原資とは、借入金などの返済に充てる資金のことです。
不動産投資ローンの返済原資は、投資対象物件から得られる毎月の家賃収入です。不動産投資ローンを利用した場合、アパートなどの不動産経営をすることで借主である入居者から家賃収入を得られます。それを原資に不動産投資ローンを返済します。
住宅ローンの返済原資は、給与収入や事業収入です。基本的には、個人の労働による給与収入から捻出します。会社経営者であれば事業収入が該当します。
最大融資金額
最大融資金額は、住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が大きくなっています。
不動産投資ローンの最大融資金額は、年収の7〜10倍程度です。場合によっては、20倍程度の上限になることもあります。その理由は、不動産投資ローンが事業投資家に対する融資であり、給与による年収やその他資産以外にも家賃収入まで考慮されるためです。
住宅ローンの最大融資金額は、年収の5〜8倍程度です。5〜6倍程度を上限とすることが一般的ですが、個人の属性などによっては8倍程度にもなります。
金利
一般的に、金利は住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が高くなっています。この違いは、債務者が財務状態の悪化などにより返済できなくなってしまう貸し倒れリスクの差です。
不動産投資ローンの金利は1.5%〜4.5%程度です。
不動産投資ローンは融資金額も返済金額も大きくなります。しかし、不動産投資には空室リスクや家賃滞納リスク、家賃下落リスクなどさまざまなリスクがともないます。そのため、返済原資の家賃収入は必ず毎月一定で入ってくるわけではありません。貸し倒れリスクも必然的に高くなってしまいます。その結果、ローンの金利も高くなる背景があります。
住宅ローンの金利は0.5%〜2.0%程度です。
住宅ローンの返済原資である給与収入は、その月によって大きく変動することは少なく、基本的に一定です。そのため、貸し倒れリスクは小さく、低金利になります。
年齢制限
不動産投資ローンには年齢制限はありません。そのため、個人の属性や物件の収益性次第では、定年前後の年齢でも融資を受けられます。ただし、多くの金融機関では不動産投資ローン完済時点の年齢が81歳未満と定められているため、50〜60代になってくると長期ローンを組むことは厳しくなるでしょう。
住宅ローンの対象年齢は20歳から70歳までです。住宅ローンを受ける際は団体信用生命保険に加入することになりますが、加入年齢は80歳までです。そのため、多くの金融機関では申込可能年齢を70歳までに、完済年齢を80歳までに設定しています。
融資審査の基準内容
不動産投資ローンでは、個人の属性（年収や職業など）だけでなく、物件の収益性も融資審査の対象です。具体的には、物件の立地や築年数、家賃設定などが該当します。
住宅ローンは、個人の属性のみが融資審査の対象です。個人の属性とは具体的に年収や勤続年数、資産状況、他社での借入状況など返済能力や信用度に関わる内容が該当します。
不動産投資ローンと住宅ローンの両立はできる？
不動産投資ローンと住宅ローンの両立はできる？
不動産投資ローンと住宅ローンの両立はできるのでしょうか。不動産の購入でローンを受ける際にこのように疑問や不安を感じる人もいるでしょう。
結論として、不動産投資ローンと住宅ローンの両立はできます。
不動産投資ローンを借りていても住宅ローンを利用できます。逆も同様に、住宅ローンを借りていても不動産投資ローンの利用が可能です。
ただし、両方のローンをあわせて返済比率が大きすぎないようにする必要があります。不動産投資ローンと住宅ローンを両立させるには、相互に影響しあっていることから返済比率や返済上限などを意識して利用しましょう。
不動産投資ローンと住宅ローンを両立させる4つのポイント
不動産投資ローンと住宅ローンを両立させる4つのポイント
ここでは、不動産投資とマイホーム購入の両方を検討している人に向けて、不動産投資ローンと住宅ローンを両立させるためのポイントを4つご紹介します。
不動産投資ローンと住宅ローンを両立させるためのポイントは、以下のとおりです。
- 事前に与信枠を確認しておく
- 収益性の高い物件を購入する
- 金利が低い金融機関から融資を受ける
- 最適な管理会社に委託する
それぞれ具体的にみていきましょう。
事前に与信枠を確認しておく
不動産投資ローンと住宅ローンを両立させるための1つ目のポイントは、事前に与信枠を確認しておくことです。
与信枠とは借入可能な上限額のことであり、不動産投資ローンや住宅ローンの与信枠は人によって異なることが事前確認が必要な理由です。
不動産投資ローンと住宅ローンの併用を検討している場合は、不動産会社や金融機関へ事前に連絡や相談をして、自分の与信枠を確認しておきましょう。
ただし、事前確認でわかる金額はあくまでも目安であり、実際に受けられる融資金額とは異なるため注意が必要です。
収益性の高い物件を購入する
不動産投資ローンと住宅ローンを両立させるための2つ目のポイントは、収益性の高い物件を購入することです。
不動産投資ローンと住宅ローンを両立させる場合、基本的に不動産投資ローンを先に組むことが推奨されます。不動産投資ローンを組む際には収益性の高い物件を購入することが重要です。
収益性の高い物件とは、人の出入りが多くて入居率が高い傾向がある物件のことです。具体的には人口の多い東京などの都心の物件が該当します。
不動産投資ローンを利用して物件を購入する際は、人口が多くて入居者が集まりやすいような地域を選ぶといいでしょう。
金利が低い金融機関から融資を受ける
不動産投資ローンと住宅ローンを両立させるための3つ目のポイントは、金利が低い金融機関から融資を受けることです。
その理由は、金利が低い金融機関から融資を受けた場合、返済負担が軽減されるためです。また、金融機関のなかには、住宅ローンの頭金を数割程度入れることで優遇金利で金利が低くなるケースがあります。
不動産投資ローンの審査では個人の属性だけでなく、収益不動産の資産性も重視されます。人気エリアの好立地であることや築年数が浅い物件であることなど空室リスクが低いと判断され、担保評価が高い好条件の物件は、融資条件が優遇される可能性が高くなるでしょう。
最適な管理会社に委託する
不動産投資ローンと住宅ローンを両立させるための4つ目のポイントは、最適な管理会社に委託することです。
不動産投資をする際に、入居者募集や物件管理を自分でせずに管理会社へ委託するケースは多くあります。
しかし、管理会社の選定で躓いてしまうと空室リスクが高くなってしまう恐れがあります。
そのため、購入する物件の種類や立地エリアに最適な管理会社を選定することが重要です。
不動産投資ローンと住宅ローンの順番はどちらを優先して組むべき？
不動産投資ローンと住宅ローンの両立を検討している場合、どちらを優先して組むべきか疑問に思う人も多いでしょう。
結論、不動産投資ローンから先に組むべきです。それは、住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が審査基準が比較的厳しいためです。
不動産投資ローンの審査では契約者の属性だけでなく、投資対象物件の価値や収益性まで考慮に入れられます。
また、不動産投資ローンを組んで購入・運用した収益不動産から発生した家賃収入を年収とみなす金融機関は少なくありません。
家賃収入も含めた年収を増やすことによって、住宅ローンの上限額を引き上げることにつながるでしょう。逆に、住宅ローンを先に組んでしまうと、その後に借りる不動産投資ローンの融資金額は減少する恐れがあります。
ただし、金融機関によって審査基準が異なるケースや、物件や融資条件によって両立が困難になるケースがあってどちらを優先すべきかなど一概には言えないため注意が必要です。
住宅ローンで投資用物件を購入できない2つの理由
住宅ローンで投資用物件を購入できない2つの理由
住宅ローンは不動産投資ローンと比較すると、低金利で長期的に融資を受けられます。
不動産投資ローンは物件を投資するための融資であり、住宅ローンはマイホーム購入のための融資であるにも関わらず、収益不動産に住宅ローンを利用しようと考える人もいます。
しかし、不動産投資で住宅ローンを利用することは契約違反です。
住宅ローンで投資用物件を購入できない理由は、以下のとおりです。
- ローンの利用目的が異なるため
- 貸し出しリスクが異なるため
それぞれ詳しくみていきましょう。
ローンの利用目的が異なるため
住宅ローンで投資用物件を購入できない1つ目の理由は、ローンの利用目的が異なるためです。
住宅ローンは、どのような属性の個人でも家を購入する機会を与えられるように、住宅の購入や増改築などを目的に利用できるものです。
その住宅ローンを投資用に使用することは、本来の目的や理念に反するため、認められていません。
貸出しリスクが異なるため
住宅ローンで投資用物件を購入できない2つ目の理由は、貸出しリスクが異なるためです。
住宅ローンの返済原資は給与収入であるのに対して、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。
不動産投資は、空室リスクや家賃滞納リスクなどさまざまなリスクをともない、家賃収入も決して安定的ともいえないことから返済不能リスクが高い傾向にあります。
また、不動産投資は事業性も高いため、融資をする金融機関にとっては高金利を設定して想定されるリスクに備える必要があります。
事業性やリスクの高い不動産投資に低金利の住宅ローンを充てることは、金融機関にとって適切なリスクヘッジにはならないため、住宅ローンで投資用物件に購入できません。
住宅ローンの不動産投資利用の違法行為がバレると被る2つの不利益
住宅ローンの不動産投資利用の違法行為がバレると被る2つの不利益
住宅ローンの不動産投資利用の違法行為がバレると被る不利益は、以下のとおりです。
- 残債の一括返済を求められてしまう
- その金融機関からの融資は厳しくなってしまう
それぞれの不利益の詳細を確認しておきましょう。
残債の一括返済を求められてしまう
住宅ローンの不動産投資利用の違法行為がバレると、残債の一括返済を求められてしまいます。
投資用不動産に住宅ローンを不正利用した場合、金融機関によって契約違反と判断され、一括返済を求められます。それまでの契約内容の分割返済は認められません。
不動産購入後でも金融機関は契約違反がないか確認しており、最悪の場合は詐欺罪に問われる可能性もあるため、注意しましょう。
その金融機関からの融資は厳しくなってしまう
住宅ローンの不動産投資利用の違法行為がバレると、その金融機関からの融資は厳しくなってしまう恐れもあります。
不動産投資で多額の資金を融資をする場合、金融機関が背負うリスクは小さくありません。残債の一括返済後でも自己破産の恐れもあることを考えれば、金融機関が背負うリスクはどれほど大きいかわかります。
金融機関は借主による貸し倒れリスクなどをできるだけ抑えるために、本人の属性や物件の収益性などさまざまな要素を考慮に入れた審査をしたうえで、融資を実行します。
金融機関に対して不正利用や虚偽申告をした場合、残債の一括返済を求められるだけでなく、その金融機関からの融資は難しくなるでしょう。
不動産投資ローンと住宅ローンに関連するよくある質問
不動産投資ローンと住宅ローンに関連するよくある質問
不動産投資ローンと住宅ローンに関連するよくある質問を以下にまとめました。不動産投資と住宅ローンの両立を検討している人やそれぞれの特徴を知りたい人はぜひ参考にしてください。
不動産投資をしていると住宅ローンでマイホームは買えませんか？
不動産投資をしていると、住宅ローンを組める場合と組めない場合があります。
住宅ローンを組める場合は、借入可能な上限額である与信枠がまだ残っている状態です。不動産投資の収益が黒字化されていれば、借入限度額の年収に家賃収入などの不動産収益も考慮される可能性があり、ローン審査でプラスに評価されることもあります。
しかし、給与所得などの年収が低い場合や不動産投資の収支が悪ければ、新しく住宅ローンを組めません。
投資用マンションで住宅ローンは組めますか？
投資用マンションで住宅ローンは原則として組めません。
住宅ローンはマイホームなど自分が住む住宅を購入する目的で使用するものであるためです。
そのため、投資用マンションを購入する際は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用しましょう。
不動産投資ローンと住宅ローンは相互に与える影響はありますか？
個人がローンを組む際の金融機関の審査では、収入や借入に関する金額や返済履歴など総合的に判断するため、不動産投資ローンと住宅ローンは相互に影響しています。
住宅ローンの契約後に不動産投資ローンを契約すると、すでに多額の借入金があると判断され、最悪の場合には審査にも通過しません。
また、不動産投資による家賃収入を含めた金額を年収とみなす金融機関も多いため、不動産収益が黒字化していれば審査に通過しやすくなります。
このように、不動産投資ローンと住宅ローンは相互に影響しあっています。
まとめ｜不動産投資ローンと住宅ローンの違いや注意点を踏まえて、不動産投資を成功させましょう！
不動産投資ローンと住宅ローンは一見すると同じローンに思えるかもしれませんが、実際は借入の目的や返済原資、金利などさまざまな観点から大きく異なります。
不動産投資ローンと住宅ローンは両立ができますが、融資審査の難易度を考慮すると不動産投資ローンを優先した方がいいでしょう。
また、住宅ローンを不動産投資物件に利用することはできません。低金利を理由に不正利用してしまうと、残債を一括返済を求められるため注意が必要です。
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