不動産投資とは、不動産物件を購入し、貸し出して家賃収入を得る、または、売却して利益を得る仕組みの投資方法です。
この記事は、不動産投資を考えている初心者の方に向けて失敗しないための情報を紹介します。
不動産投資についての知識を深める
不動産投資についての知識を深める
不動産投資を始めるためには、不動産に関する知識が必要です。知識なしで始めると損をする可能性があります。
不動産関係の用語を知っておくことで、不動産会社へ投資の相談をする際にも円滑に話が進むでしょう。
用語だけでなく、不動産に関する法律の勉強も必要です。不動産の運用・売却には必ず法律が関係します。法律を知らないまま、運用・売却を行い罰せられても、知らなかったでは通用しません。
また、不動産投資には税金や投資の方法に応じて、ローンなど金融関係の知識も大切です。
下記で、詳しく説明します。
不動産投資に必要な自己資金は？
不動産投資と聞くと、不動産を購入するために多額の自己資金が必要になるイメージでしょう。
不動産投資ローンを利用すれば、少額の自己資金で取り組めます。ローンを受けるためには、審査が必要です。審査では、個人の属性（年収や勤務先・勤続年数の情報、他の借入状況など）に関するものと購入する物件の収益性や担保価値から、総合的に判断されます。
審査が通り、不動産投資ローンを活用できれば、物件価格の15〜30%程度の自己資金で物件を購入できる場合がほとんどと言われています。
実質利回りと表面利回りの違いは？
利回りとは、投資額に対してのリターンがどの程度かを表す用語です。
不動産投資の利回りには、実質利回りと表面利回りの2種類あります。
表面利回りとは、投資額に対し管理費や税金などの諸経費を含めず、どれだけ利益があるのかを計算したものです。
実質利回りとは、管理費や税金などの諸経費を含め、どれだけ利益があるのかを計算したものです。
不動産投資ではどのようにして利益を上げる？
不動産投資での利益の上げ方には、2種類あります。
購入した不動産物件を、貸出し家賃収入として利益を上げる方法をインカムゲインといい、
購入した不動産物件を、購入時の価格よりも高値で売却し利益を上げる方法をキャピタルゲインといいます。
バブル期は、キャピタルゲイン目的の不動産投資が主流でした。しかし、現在はインカムゲイン目的での不動産投資が主流です。
初期費用やランニングコストはどのくらい？
不動産投資に掛かる初期費用として、以下のものが挙げられます。
・頭金
・融資事務手数料
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税
・都市計画税
・所得税
・住民税
・火災保険料
・地震保険料
不動産のランニングコストとして、以下のものが挙げられます。
・固定資産税
・都市計画税
・施設修繕費
・広告費
以上のような費用が必要です。
税金以外にも、不動産物件の購入価格や不動産会社への仲介手数料も必要です。
投資対象の土地や物件を探す
不動産物件を選定するためには、膨大な数の物件情報を収集しなければなりません。初心者が個人の力だけで、膨大な量の物件からよい物件を探すことは困難な場合があるでしょう。
そのため、信用できる不動産会社を選定することがおすすめです。不動産会社へ相談し、よい物件を紹介してもらえれば、不動産投資の成功が期待できます。
物件を調査する
不動産購入の際、物件の調査は重要です。
物件調査には、物件の適正な価値を見極める意味が含まれています。
初心者が物件を適正な価格で取引することは困難でしょう。そのため、プロの目を利用することがおすすめです。
物件調査には、現地へ訪れる方法と役所での調査があります。
書類だけでは周辺環境の様子が分かりません。価格や収益だけに気を取られ、周辺環境の悪さから住民が集まらなければ意味がないでしょう。
現地へ訪れ、物件の実際の状態を自分の目で確認することが大切です。
ローンを組む
初期費用を全て自費で用意することは、難しいでしょう。
一方で、不動産投資は、ローンが使えます。
不動産投資ローンは、自己で用意する資金が少額に抑えられることがメリットです。
不動産投資のローンは、通常の住宅ローンとは異なります。
住宅ローンは、借入する本人が購入した物件に居住する場合に使用し、
不動産投資のローンは、物件を購入し、家賃収入を得るために使用するものです。
また、ローンの返済資源にも違いがあります。
住宅ローンは、給与が主な返済資源として当てられますが、不動産投資ローンは、毎月の家賃収入が主な返済資源です。
投資対象の不動産を購入・運用する
物件を購入したあとは、運用・管理を行います。
物件の運用・管理方法には大きく2種類あります。
1つは、自主管理です。物件の貸出の手続きや建物の老朽化に対するメンテナンスの依頼、住民のトラブル・クレーム対応などさまざまな業務をオーナーとして対処します。自主管理は、管理会社を通さないため管理手数料がかからず、費用を抑えられます。ただし、時間や労力が必要です。
2つ目は、管理会社へ運用・管理を委託する方法です。不動産運営にかかるさまざまな手続き・メンテナンス・トラブル対応など、管理手数料を支払うことで委託します。費用はかかりますが、時間と労力が軽減されるメリットがあります。
まとめ
この記事では、初心者の方でも始められる不動産投資について、費用や基礎知識、物件の運用・管理方法を説明しました。
不動産投資にぜひお役立てください。