「不動産投資にはどのようなメリットやデメリットがありますか？」
「不動産投資の始め方を知りたい」
「不動産投資の基礎知識をゼロから知りたい」
このような不動産投資の悩みや課題を抱えている人もいるのではないでしょうか。特にまだ不動産投資を始めていない初心者には多いはずです。
資産運用の手段として株式投資や投資信託投資などさまざまな種類があります。その選択肢のひとつとして不動産投資があります。
不動産投資で成功するためにも事前に不動産投資に関連する知識を身につけることが大切です。
そこで今回は、不動産投資の始め方や、初心者にもわかりやすく基礎知識から成功の秘訣まで解説します。
当メディアでは、無料会員登録をすることで、会員限定の記事コンテンツの閲覧やメールマガジンの受信ができます。メールアドレスとパスワードの設定で誰でも簡単にできるので、ぜひこの機会にご登録ください。
不動産投資の始め方【7ステップ】
不動産投資の始め方【7ステップ】
不動産投資の始め方は、以下の7つのステップです。
- 本やセミナーから不動産投資関連の勉強をする
- 不動産投資の目標や金額を設定する
- 土地や物件を選定する
- ローンの審査を受ける
- 物件の購入や申込みをする
- 管理会社を選定する
- 保険加入手続きや運用を開始する
順番にみていきましょう。
ステップ1.本やセミナーから不動産投資関連の勉強をする
まず、本やセミナーから不動産投資関連の勉強をします。
不動産投資の知識がまったくない初心者の状態から始める場合、まずは基礎的な知識をつけることが重要です。
基礎知識から体系的な知識を身につけるために、書籍で勉強することから始めましょう。紙媒体が苦手な人や最新情報を入手したい人はネットを活用することで効率的に学習できます。
ある程度の知識が身につき自分の意見や考えがもてるようになれば、セミナーやウェビナーに参加してもいいでしょう。専門家や投資経験者から実践的な勉強ができます。ただし、悪質なセミナーもなかには存在するため、見極めが必要です。
ステップ2.不動産投資の目標や金額を設定する
不動産投資関連の勉強ができたら、不動産投資の目標や金額を設定します。
具体的な目標も設定せずに抽象的なイメージのみで始めてしまうと、リスクがあります。投資金額や自己資金のバランスを考えて不動産投資をすることが重要です。
具体的かつ定量的な目標を設定することで、購入可能な金額や収益目標などの実現可能性も向上するでしょう。
ステップ3.土地や物件を選定する
不動産投資の目標や金額を設定したら、土地や物件を選定します。
設定した目標や金額によって、物件の築年数や規模、場所が異なります。
- 築年数：新築または築古
- 規模：1棟または区分
- 場所：都心または地方
これらの選択肢のなかから自分に最適な物件を選択することが重要です。実際に物件がある現地まで確認しにいくと、オンラインや紙面では伝わらない部分も確認できるため、可能であれば現地への下見をしてみるといいでしょう。
ステップ4.ローンの審査を受ける
購入する物件を選定できたら、ローンの審査を受けます。
不動産投資では、家賃収入をローン返済に充当することが一般的です。
金融機関では、融資を受ける個人の返済能力や信用情報だけでなく、運用している投資物件の収益性も審査基準に含まれるとされています。
不動産投資で融資を受けられる金融機関は、以下のとおりです。
- 銀行
- 信用金庫
- 信用組合
- 政府系金融機関（日本政策金融公庫、商工組合中央金庫）
ローンの審査には条件もあるため、事前にしっかりとローンを組める金額や信用情報などチェックしておきましょう。
ステップ5.物件の購入や申込みをする
ローンの審査をクリアしたら、物件の購入や申込みに移行します。
物件の申込みや購入から引き渡しまでには、売買契約の締結やさまざまな提出書類があります。
提出すべき必要書類は、以下のとおりです。
- 購入申込書
- 本人確認書類
- 収入証明書類
- 住民票
- 印鑑証明
物件の引き渡しの契約までに必要な手順は、漏れがないように事前に確認しておきましょう。
ステップ6.管理会社を選定する
次に、管理会社を選定します。
これは管理会社へ管理や運用を委託する場合のみです。個人ですべて管理する場合は必要ありません。
ただし、会社員など副業で不動産投資をする場合などは、管理会社へ管理や運用を一任するのが一般的です。そうすることで、自分ですることは修繕や入退去の判断くらいで、大幅に時間や手間を省けます。
ステップ7.保険加入手続きや運用を開始する
最後に、保険加入手続きや運用を開始します。
物件を購入してすべての手続きが完了したら、火災保険と地震保険に加入します。
不動産を保有するうえで注意すべきなのは、火災や地震などの災害リスクです。
地震大国の日本では地震に備えた保険に加入することは重要です。地震が原因の火災で物件が損壊したら、火災保険では補償されません。
そのため、物件の購入後は火災保険と地震保険の両方に加入しておきましょう。
不動産投資初心者が始める前に知っておくべき基礎知識
不動産投資初心者が始める前に知っておくべき基礎知識
不動産投資初心者が始める前に知っておくべき基礎知識を解説します。ここで解説する基礎知識や用語は、以下のとおりです。
- キャピタルゲイン
- インカムゲイン
- 利回り
- レバレッジ効果
それぞれ具体的に解説していきましょう。
キャピタルゲインとは？
キャピタルゲインとは、資産運用で得られる収益のひとつであり、資産を売却することで得られます。短期的に資産を獲得したい人に向いています。不動産投資の場合、物件の売却益が該当します。
不動産投資で収益性を高めるためにも、物件を安く買って高く売ることは効果的です。
インカムゲインとは？
資産運用で得られる収益には、キャピタルゲイン以外にもうひとつあります。それはインカムゲインです。
インカムゲインとは、資産を保有することで定期的に得られる収入のことです。長期的に安定した収益を獲得したい人には向いています。不動産投資の場合、家賃収入が該当します。
融資の返済は家賃収入を充当するため、安定的に家賃収入を狙える物件を選択することが重要です。
利回りとは？
利回りとは、投資元本に対して一定期間で得られた利益の割合のことです。一般的に、1年間で得られる年利回りが利回りを意味します。
不動産投資の利回りとは、購入した物件価格に対する1年間の家賃収入の割合を表し、投資対象物件を選定するうえで重要な指標になります。
また、不動産投資には2つの利回りがあります。違いは以下のとおりです。
- 表面利回り：購入した物件価格に対して家賃収入をどれくらい効率的に得られるかを単純に算出したもの
- 実質利回り：諸費用も考慮して、手元に残る現金をどれだけ効率的に得られるかを算出したもの
レバレッジ効果とは？
レバレッジ効果とは、少ない資金で大きなリターンを得ることです。
不動産投資でのレバレッジ効果とは、金融機関からの不動産投資ローンを活用し、少ない自己資金で投資困難な物件に投資・運用することで得られる効果のことを意味します。
レバレッジ効果を得るためには、金融機関からのローンを受けることで実現できます。そのため、審査に受かるために信用情報や収入などをしっかりと事前にチェックしておきましょう。
不動産投資を利用する5つのメリット
不動産投資を利用する5つのメリット
不動産投資を利用することでさまざまなメリットが得られます。ここでは、不動産投資を利用するメリットを5つに絞ってご紹介します。
主なメリットは、以下のとおりです。
- 毎月安定的な収入が得られる可能性がある
- 初心者でも融資で少額から小さく始められる
- 所得税や相続税など節税効果を狙える
- 生命保険の代わりになる
- インフレ対策になる
それぞれのメリットを詳しくみていきましょう。
毎月安定的な収入が得られる可能性がある
不動産投資を利用する1つ目のメリットは、毎月安定的な収入が得られる可能性があることです。
不動産投資で入居者から得られる家賃収入は、ストック収入として毎月安定して収益が得られます。
金融機関から借りたローンは家賃収入から捻出することが多いため、ローン返済額より家賃収入が多ければ、毎月安定的な収入が得られます。
初心者でも融資で少額から小さく始められる
不動産投資を利用する2つ目のメリットは、初心者でも融資で少額から小さく始められることです。
通常、不動産投資をするには初期投資や運用費用などまとまった資金が必要になります。
しかし、金融機関から融資を受けることによって、手持ち資金が少額の資金しかなくてもそれ以上の投資ができます。
基本的に株式投資やFX投資などの他の投資にはないこのローンを組むことで効かせられるレバレッジ効果によって、初心者でも少額から始められます。
所得税や相続税など節税効果を狙える
不動産投資を利用する3つ目のメリットは、所得税や相続税など節税効果を狙えることです。
不動産投資で損失（赤字）が出ている場合は、損益通算によって給与所得など他の所得と合算して損失と利益を相殺できます。損益通算で課税所得を減らすことで、結果として所得税や住民税の軽減につながります。
また、相続財産を現金で保有するよりも、不動産として相続する方が税金面で有利です。その理由は、現金で相続する場合の相続税評価額は額面であるのに対して、不動産で相続する場合は70％〜80%程度の評価額になってしまうためです。結果として、相続税を節税できます。
生命保険の代わりになる
不動産投資を利用する4つ目のメリットは、生命保険の代わりになることです。
不動産投資で金融機関からローンを組む場合、原則として「団体信用生命保険」への加入が求められます。
この団体信用生命保険（団信）に加入することで、契約者に死亡や高度障害など万が一のことがあった場合にローンの残債がゼロになるため、生命保険のような役割を果たします。
また、遺族には債務のない不動産が残されるため、結果として長期的な資産を確保することになるでしょう。
インフレ対策になる
不動産投資を利用する5つ目のメリットは、インフレ対策になることです。
物価が上昇するインフレ局面では、現金や金融資産の価値が目減りするのに対して、不動産などの現物資産（実物資産）の価値は上昇します。
そのため、インフレになった際は、価値が目減りする金融資産ではなく、上昇する現物資産を持っておくといいでしょう。
不動産投資を利用する3つのデメリット
不動産投資を利用する3つのデメリット
不動産投資を利用することで得られるメリットは多くありますが、その一方でデメリットもいくつか存在します。メリットだけでなく、デメリットも理解したうえで不動産投資を始めましょう。
不動産投資を利用する3つのデメリットは、以下のとおりです。
- ある程度の初期費用が必要になる
- 固定費や運用費がかかってしまう
- 空室や家賃滞納リスクがある
デメリットもそれぞれ具体的にみていきましょう。
ある程度の初期費用が必要になる
不動産投資を利用する1つ目のデメリットは、ある程度の初期費用が必要になることです。
一般的に、不動産投資では100万円単位のまとまった資金が必要になります。
不動産を購入する際に金融機関から融資を受けられるものの、融資審査にクリアするための資産額や、頭金や諸費用としてある程度の自己資金は必要です。
このように、購入する不動産価格によって異なりますが、ある程度の初期費用は必要になるでしょう。
固定費や運用費がかかってしまう
不動産投資を利用する2つ目のデメリットは、固定費や運用費がかかってしまうことです。
不動産投資を始めると、まず物件の購入費用や毎月の家賃収入にフォーカスされることが多い傾向にあります。
しかし、それだけではなく税金や修繕費など、他にもさまざまな費用がかかってしまうことを忘れてはいけません。
たとえば、固定資産税や都市計画税などの税金は毎年かかり、物件の築年数が経過すれば修繕費も増えてきます。特に、大規模改修やリフォームが必要になった場合には、まとまった資金が必要になることもあります。
そのため、不動産投資ではこれらの費用も見込んで資金計画を立てることが大切です。
空室や家賃滞納リスクがある
不動産投資を利用する3つ目のデメリットは、空室や家賃滞納リスクがあることです。
不動産投資は入居者がいない空室状態が続いてしまうと、収入を得られません。空室率の上昇や空室の長期化によって不動産経営が厳しくなるリスクがあります。
また、入居者がいても家賃が滞納されてしまうリスクもあります。家賃収入が途絶えてもローン返済や管理費の支払いは途絶えません。
空室リスクと同様、家賃の滞納が発生すると損害が大きいため、家賃の支払い能力など事前の審査を慎重に行いましょう。
初心者が不動産投資を失敗させない4つのコツ
初心者が不動産投資を失敗させない4つのコツ
初心者が不動産投資を失敗させない4つのコツは、以下のとおりです。
- 目的や資金に合わせた不動産投資をする
- 情報収集・相談をしっかりと行う
- 最初は少額からスタートする
- 慎重に不動産管理会社を選ぶ
それぞれのコツを詳しくチェックしていきましょう。
目的や資金に合わせた不動産投資をする
初心者が不動産投資を失敗させない1つ目のコツは、目的や資金に合わせた不動産投資をすることです。
最終的な目的や現状の資金によって不動産投資を成功させるための戦略が変わってくるためです。
不動産投資を始める理由は投資家によって異なります。具体的には、以下のとおりです。
- 働きながら副収入を得たい
- 低リスクで老後資金に備えたい
- 不労所得で生活を送りたい
- 相続税対策をしたい
働きながら副収入を得たい場合は、築古戸建てや築古マンションが向いています。相続税対策には都心マンション、一棟物が向いています。
目的によって購入すべき物件が変わってくるため、現在の資産や年収だけでなく、目的や目標にあった不動産投資をしましょう。
情報収集・相談をしっかりと行う
初心者が不動産投資を失敗させない2つ目のコツは、情報収集・相談をしっかりと行うことです。
不動産投資ではできるだけ多くの優良物件に出会えるようにするために情報収集が大切です。不動産投資で成功する投資家は膨大な数の物件情報からこまめに情報収集をしています。
また、不動産に関連する知識や最新情報を入手することや優良物件を紹介してもらうことを理由に、不動産会社へ相談することも重要なポイントです。
その際はなるべく顧客目線で親身になってくれる業者を選択するといいでしょう。優良な不動産会社であれば、リスクや失敗防止策なども伝えてくれ、ある程度の知識も身につけられます。
最初は少額からスタートする
初心者が不動産投資を失敗させない3つ目のコツは、最初は少額からスタートすることです。
少額からスタートする必要があるのは、知識や経験が浅い段階から大きなリターンを狙って多額の資金を投資することは大きなリスクがともなうからです。少額から始めて知識や成功体験を積み重ねてから徐々に高いリターンを狙っていきましょう。
特に不動産投資初心者の段階では、購入価格が低いことや融資返済の負担が軽いことから、物件を購入する際は区分マンションから始めることをおすすめします。
慎重に不動産管理会社を選ぶ
初心者が不動産投資を失敗させない4つ目のコツは、慎重に不動産管理会社を選ぶことです。
慎重に不動産管理会社を選ぶことは、安定的な不動産経営につながるためです。
不動産購入後は、投資家は入居者や物件の運用・管理を不動産管理会社に委託するか自分ですべて行うかを決めます。
不動産管理会社に委託することで時間も手間もかかりません。兼業投資家にとっては他の仕事に専念できるため管理会社への委託は効率的です。
また、不動産管理会社によって空室対策や管理状況の質は異なります。信頼できる優良な不動産管理会社が手厚く支援してくれることによって、入居者からの評価や満足度も高くなり安定的な不動産経営につながります。
不動産投資の始め方に関連するよくある質問
不動産投資の始め方に関連するよくある質問
不動産投資の始め方に関連するよくある質問を以下にまとめました。不動産投資に興味・関心があるもののまだ始めていない初心者はぜひ最後まで読んで不動産投資のヒントにしてください。
不動産投資が「やめとけ」といわれるのはなぜですか？
不動産投資が「やめとけ」とよくいわれるのは、不確定要素が多いためです。
具体的には、リスクが多いことやローン返済を確実に行える保証がないこと、経年劣化による大規模修繕が必要になることなどが不確実な要素として挙げられます。
不動産投資の成功率はどれくらいですか？
不動産投資の目的は投資家によって異なります。そのため、何をもって成功とするかを定義するのが難しくなっています。
たとえば、副収入として家賃収入を得ることが目的であればある程度の成功率はあると考えられます。節税や保険代わりとして利用することが目的であれば、家賃収入で黒字化していなくても問題ないことから、成功率は高くなるでしょう。
家賃収入だけで老後の生活を送ることが目的の場合には、収益物件として優良な不動産を見つけることは難しいため、成功率は大きく下がってしまいます。
このように、不動産投資の目的は多種多様であり、成功率がどれくらいであるかは一概にはいえません。
不動産投資を若いうちから始めるメリットやデメリットは何ですか？
不動産投資を若いうちから始めるメリットには、長期スパンで資産形成ができることやローンの返済を早く終わらせられることが挙げられます。
その一方で、不動産投資を若いうちから始めるデメリットには、ローン審査が通りにくいことや借入比率が高くなりやすいことなどがあります。
不動産投資で初めての物件としておすすめはありますか？
不動産投資で初めての物件としては、区分マンションがおすすめです。
特に不動産投資初心者の段階では、不動産購入価格が比較的安いことや融資返済の負担が軽いことから、ハードルが低い傾向にある区分マンションから始めるといいでしょう。
まとめ｜正しい始め方で不動産投資を成功させましょう！
不動産投資を成功させるためには正しい手順で始めることが大切です。
正しい知識を理解せずに始めてしまうと、営業パーソンによってカモにされてしまうことや損をしてしまうことも考えられます。
そのため、基礎的な知識からメリット・デメリット、成功させるためのコツやポイントをしっかりと押さえたうえで不動産投資を始めましょう。
当メディアでは、無料会員登録をすることで、会員限定の記事コンテンツの閲覧やメールマガジンの受信ができます。メールアドレスとパスワードの設定で誰でも簡単にできるので、ぜひこの機会にご登録ください。