不動産投資を検討する際、利回りは切っても切り離せない要素です。
利回りについて知識を深めておけば、より多く利益を得られると言っても過言ではありません。この記事では利回りにどのような種類があり、どう計算するのか、どの利回りを重視して投資するとよいか解説します。
不動産投資における利回り
不動産投資における利回り
利回りとは、投資金額に対する収益の割合です。利回りは「％」で表示され、より利益を得るためには、利回り率を上げる必要があります。
不動産における利回りで主な数値は、「表面利回り」「実質利回り」の2つです。
- 表面利回り：家賃収入額を不動産価格で割って、算出した割合
- 実質利回り：必要な経費がどれほどか想定して、算出した割合
また、空室が無い状態を想定して算出する「想定利回り」があります。
利回りの種類
表面利回り・実質利回り・想定利回りについて把握し、不動産投資においてどの利回りを重視すればよいか理解しましょう。
表面利回り｜家賃収入を物件価格で算出される
表面利回りとは、年間で入ってくる家賃収入額を不動産購入価格で割って、算出される割合です。不動産用語で、別名「グロス利回り」と呼びます。
広告媒体やホームページ上に掲載されている利回りは、表面利回りであることがほとんどです。
年間で入ってくる家賃と不動産価格、2つの数値で容易に算出できるため、収益の目安を把握するために活用されています。
ただし、表面利回りの数値だけを見て不動産を購入すると、必要な経費を差し引くと収益が目減りしてしまう恐れがあります。
実質利回り｜必要な経費を考慮に入れて算出される
実質利回りとは、不動産を購入した際の必要な経費や、不動産運用に必要な年間経費を想定し、算出される割合です。不動産用語で、別名「ネット利回り」と呼びます。
実質利回りにおいて割り算の分子に当たる部分は、年間で入ってくる家賃から、さまざまな税金や各種保険料・管理修繕費・その他手数料など、必要経費を引いた額です。不動産情報には掲載されておらず、自分で情報を集め計算しなければいけません。
ただし、あくまでも目安として捉えるため、実際に購入を検討する際は、実質利回りの数値を重点に置きましょう。
想定利回り｜満室であることを想定し算出される
想定利回りとは、物件に空室が無い状態を想定し、満室時の家賃をベースにした数値です。
広告媒体やホームページ上に掲載されている利回りは、想定利回りを指すことがあります。想定利回りは、最高額の家賃をもとに割り出すことがあるため、実際の収益とは異なることを想定するとよいでしょう。
利回りの計算方法
前述で「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の考え方について説明しました。
次に、主な利回りである「表面利回り」「実質利回り」を計算する方法について解説します。
表面利回りの計算方法
表面利回りは年間で入ってくる家賃と不動産価格で算出します。
そのため、計算方法は以下の通りです。
表面利回り(％)＝年間で入ってくる家賃÷不動産価格×100
不動産価格：5,000万円・家賃：月15万円・満室の場合、
表面利回り(％)＝15万円×12ヶ月÷5,000万円×100＝3.6％
実質利回りの計算方法
実質利回りとは不動産を購入した際の必要経費や、不動産運用に必要な年間経費から割り出します。計算方法は以下の通りです。
実質利回り(％)＝(年間で入ってくる家賃−年間運営経費)÷(不動産価格＋購入時の経費)×100
不動産価格：5,000万円・家賃：月15万円で、不動産購入時の経費：300万円・年間運営経費：30万円の場合、
実質利回り(％)＝(15万円＊12ヶ月−30万円)÷(5000万円＋300万円)×100＝2.8％
諸経費を差し引いたことによって、表面利回りより0.8％少ない数値でした。
諸経費は、都市部など立地ごとに異なるため、その点を考慮して計算しましょう。
物件購入時の経費
実質利回りを計算する際の「購入時の経費」とは、物件購入価格以外の費用を指します。
「購入時の経費」に該当する主なものは、以下の通りです。
- 不動産仲介手数料
- 司法書士手数料
- 不動産登記費用
- 金融機関に対しての融資手数料
- 火災保険料
- 地震保険料
- 固定資産税
- 不動産取得税
- 収入印紙代
- その他、金融機関や役所などに対しての振込手数料
物件の購入価格以外に、これだけの経費がかかってしまいます。
年間運営経費
実質利回りを計算する際の「年間運営経費」とは、不動産を購入した後に、定期的に支払わなければならない費用を指します。
「年間運営経費」に該当する主なものは、以下の通りです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理料
- 修繕積立金
- 修繕費用
- 水道光熱費
- リース料
- 業者の出張費用
- リフォーム代
- ハウスクリーニング費用
年間で入ってくる家賃から、これだけの経費が差し引かれてしまいます。
まとめ
不動産への投資を検討する際、実質利回りが最も知っておかなければいけないものだと分かりました。
それ以外にも、地域によって平均利回りに違いがあるため、自分が投資をする地域はどれほどの数値で設定するかを含めて検討しましょう。
ただし利回りばかりに固執すると、空室のある状態が続き、物件の魅力が損なわれて、思っていた利益を上げられない危険が生じます。
ここで紹介した利回りの知識とともに、立地やエリアの将来性を考慮したり、投資の知識をさらに付けることが重要です。